1、实验楼工程竣工、交付阶段的管理措施通过前面章节所叙述的各项准备、实施工作及有力的措施保障，我们完全有把握按照总的里程碑计划顺利进入竣工、交付阶段。在这一阶段，我们首先将全力完成竣工备案和与业主交接的工作，实现全面交钥匙之后，我们将把工作重点转移到配合和服务于客户上来，力求让所有的进驻客户满意，并认真做好维护与维修的相应准备。1 竣工备案1.1 竣工备案的目标为实现对业主的工期承诺，我们务必在20*年*月中旬将竣工备案前的有验收和资料准备工作完成，并立即提供给质监站的备案室，进入到竣工备案的政府工作程序，以保证到200*年*月*日办理完竣工备案的有关手续。1.2 竣工备案的条件和所需要的文件(1
2、)竣工备案的条件 16.1.2 条中提到的验收均已完成； 区质量监督站的相应文字资料齐全，并已上报质量监督总站。(2)竣工备案所需要的文件： 施工图纸设计文件的审查意见书（业主提供）； 规划许可证和规划验收单（业主提供）； 工程质量监督注册登记表（业主提供）； 勘察、业主、监理、设计和施工总包方各自提供的竣工报告书； 施工许可证（施工总包提供） 消防验收单（施工总包提供） 环境验收单（施工总包提供） 四方验收单（施工总包提供） 城建档案馆预验收单（施工总包提供） 保修合同（施工总包提供）2 保修期内的保修管理措施进入到保修期后，项目经理根据本工程的需要，组织项目各专业人员与各分包人员，组成维修
3、小组，负责处理后期工程交付后保修期内的日常维修。保修期间的所有责任仍由项目经理负责，项目的组织机构与分工如下：2.1 维修组织机构（见下页维修组织机构图）维修小组组组长：项目竣工后，项目经理派维修小组常驻施工现场，由维修小组组长负责日常维修，项目经理负责监督。土建维修员：负责工程所有的土建施工队与分包的工作，在项目维修小组组长的安排下，负责解决土建方面的维修工作，常驻现场。机电维修员：负责工程所有的机电施工队与分包的工作，在项目维修小组组长的安排下，负责解决机电方面的维修任务，常驻现场。各专业队：派驻技术熟练工人2-3 人，常驻现场进行施工范围以内工作的维修。2.2 验收交付并确定保修范围-建
4、设工程总承包单位向建设单位提出工程竣工验收报告时，应向建设单位出具质量保修书，质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。我们对本工程的保修范围与时间期限的承诺（见下页表）：工程的保修范围与时间期限序号保修内容规定保修年限(年)1基础工程，主体结构502防水工程（含屋面，室内防水，地下室外墙防水）53供热及供冷系统2 个采暖期、供冷期4电气管线、给排水管道、设备安装25装修工程26其它按房屋建筑工程质量保修书中的约定2.3 保修工作流程2.4 保修沟通当本维修小组成立后，向业主提供联系电话，公布服务投诉电话、邮件信箱地址。公司各部门接到已交付工程顾客投诉电话或信函，必须及时将
5、信息反馈至项目维修小组，并填写工程回访维修表。通过分析，明确责任划分情况和问题原因，并交付相关分包与施工作业队负责维修。如不属于施工方的问题，由维修中心或项目工程部负责向业主解释清楚，由业主自行解决，如业主要求我们协助维修，可由我方派人维修，收取工本费。维修表如下：工程回访维修记录表2.5 服务监督我们的服务监督以用户满意至上，为客户服务为宗旨，我们将建立服务回访意见卡，由业主进行监督。监督服务卡如下：服务监督回访意见卡3 保修期外的保修管理措施当工程保修期完成后，现场维修小组撤离现场，所有服务回访与保修工作交付本公司工程维修中心。并按如下程序进行维修：3.1 保修工作流程（见下页保修工作流程
6、图）3.2 保修沟通公司向业主和物业公布服务电话、投诉电话、邮件信箱地址及公司工程维修中心地址。公司任何部门接到已交付工程顾客投诉电话或信函，必须及时将信息反馈给工程部，由工程部填写问题记录。通过分析明确责任划分情况区分，如不属于施工中的问题，由维修中心或项目工程部负责向业主解释清楚，由业主自行解决；如业主要求我们协助维修，可由我方派人维修，收取工本费。3.3 工程回访(1)工程部根据公司工程竣工情况及公司与业主签订的XX市建设工程保修合同，按照建设部建设工程质量管理条例和XX市建设工程质量管理条例的要求，编制年度工程质量回访计划，并负责执行。(2)年度计划见下表：(3)工程部根据年度工程质量
7、回访计划，以电访、信访、走访等多种形式或责成下属公司或项目经理部听取业主意见，并填写工程质量回访记录表。(4)根据回访记录，如出现工程质量问题时，进行保修处理3.4 工程保修(1)工程部接到反馈的工程施工质量问题或工程回访时发现工程质量问题后，开始组织工程维修的实施工作。(2)当原项目经理部不存在时，由维修中心负责组织维修。(3)遇到疑难问题时，由公司成立的应急小组会同技术部对工程质量问题进行鉴定，并制订修理方案（技术措施），及时维修。(4)根据双方签订的XX市建设工程保修合同，工程部负责与业主磋商，明确工程质量问题产生的责任，确定维修范围，填写维修记录表。(5)工程部根据维修记录表中的内容组织施工，并自我检查合格。(6)会同业主代表对保修工程进行验收；若修理仍不能令业主满意，则重新进行维修工作，直至完成令业主满意为止。双方在维修记录表上会签对修理结果的鉴定意见后，报公司备案。(7)对重复出现的质量问题，工程部将工程情况报技术部，由技术部按纠正和预防措施工作程序制定纠正和预防措施。
