1、房地产企业内部审计的现状及思考胡阳生摘 要：伴随着改革开放和社会主义市场经济的全面推进，我国房地产行业从无到有，近四十年发展历程取得瞩目成就，现已发展成为国民经济的重要支柱产业之一。在行业发展初创期、野蛮生长期、高质量发展期，随着房地产行业从粗放型转变为精细化的管理过程，内部审计虽然扮演着相同的角色，但履行的职能、工作的重心却在悄然变化。本文旨在对现行及未来房地产行业内部审计工作的重点及未来的工作方向进行思考，并提出相应观点，以推动房地产行业内部审计的持续发展。关键词：房地产;内部审计;思考中图分类号：F23文献标识码：Adoi：10.19311/ki.1672-3198.2020.20.05
2、91 房地产企业内部审计存在的问题自上世纪 80 年代诞生第一批房地产开发企业开始，中国房地产行业已发展近40 年历程，期间经历了初创期、爆发期、调整期、成熟期，行业发展的重心在不断转变，内部审计伴随着行业发展而逐步完善。在行业初创期，内部审计工作重心主要围绕企业创始人的意志，以简单的查错纠弊为主;行业处于爆发期时，内部审计的主要精力用于应付快速扩张过程中暴露的低级舞弊和不停修补内控缺陷;进入调整期后，内部审计伴随着公司业务在跌宕起伏中发展;近十年随着全国地产前 30 强公司纷纷完成上市，也标志着地产行业进入了发展的成熟期，地产行业内部审计也随着行业发展沉淀。近年国家大力推进供给侧结构性改革，
3、中央政府去房地产化和弱化房地产占比意图明显，各地政府限购、限价政策频出，需求被抑制、行业利润被压缩，房地产行业已由黄金时代进入白银时代。成熟期的房地产行业，各项制度流程已趋于完善，舞弊手段越来越隐蔽、控制缺陷愈加难以发现，常规审计若不思进取则难以取得实际成效。在长时间的地产行业内部审计工作实践中，仍然发现较多薄弱环节：（1）串通舞弊的大案要案仍屡见不鲜。由媒体披露和行业内部通报的众多金额巨大的行业串通舞弊案件仍然层出不穷。究其根源，虽行业规章制度在逐步健全、风控审计部门的履职能力逐步加强，但因内部控制的固有缺陷，以串通的方式能够规避流程制度约束、审计履职人员能力不匹配或者缺位、地產业务流水金额
4、巨大提供了足够大的作案动机。另外地产行业屡见创新业务，新业务萌发到规范一般需要较长过程，相关业务规章制度很可能滞后于创新业务的开展，导致业务运行过程中阶段性制度缺位，也给舞弊案件创造了机会。（2）审计工作形式化普遍存在。传统的审计思维及部分公司企业文化的限制，导致内审部门的年度审计计划更多的偏向于流程合规类审计。多数公司审计员工司龄较长，对现有工作内容固化思维严重，缺乏对业务相关实质风险的敏锐度，同时也丧失了对现有业务进行破局的决心。此类主观情形直接导致年度审计工作计划过于集中在传统的审计业务范围，审计报告对于公司流程制度的长篇累牍的形式上的小瑕疵过度关注，报告内容不痛不痒，表面看似在认真执行
5、年度审计计划工作，年复一年，却忽略了审计创造价值的功能。（3）审计计划跟不上公司创新业务发展。随着房地产市场规模的快速增长，同时外部技术日新月异的发展，整个行业的创新业务不断呈现，建筑安装新方法、建筑材料创新、融资模式创新、销售方式创新、互联网技术的深度融入等，都对原有的业务模式产生颠覆性的变革创新。业务模式的不断创新改变，衍生出新的业务控制风险，而审计工作计划安排会呈现一定的滞后性。对原有工作内容和业务领域的拓展和创新，对审计人员也是一个不小的挑战，故而因审计计划的覆盖及审计能力的提升不能及时跟上创新业务发展的情形，将对一些重要业务模块暂时性失去审计监督的职能，会造成业务管理出现风险敞口甚至
6、滋生腐败。（4）大数据审计思维滞后。2017 年底中共中央总书记习近平号召推进国家大数据战略、加快建设数字中国。在大数据兴国的背景下，房地产行业是其他众多行业的下游和集中体现，在国民经济中处于支柱地位之一，按常理地产行业大数据发展应处于行业前沿，但因房地产前期发展集中于规模的扩张、营销推广的重视，在业务操作技术端口显得简单粗放，导致信息化管理思维在地产业务管理中一直处于相对滞后的状态。数据化审计在房地产审计业务中体现尤其明显，从制定传统的审计计划、依靠传统的审计手段执行审计工作、用老式审计报告呈现审计结果等工作环节，大部分均未能采用大数据技术和思维，完全滞后于大数据在国民经济中呈现的调整发展速
7、度。2 房地产企业内部审计的措施和对策在长期的房地产行业内部审计实践中，依据自身所处的企业实际经验以及同行业务交流，得出如下心得供大家研讨：（1）反腐倡廉仍需加大决心、出重拳。众所周知，房地产属资金密集型行业，商品房属大额商品，一线城市单个房地产项目货值普遍逾几十亿甚至上百亿，从行业已发生实际案例分析，如若发生恶性舞弊贪腐，则涉及金额可能上千万甚至过亿。进入白银时代的房地产行业，从各行业龙头陆续披露的年报数据来看，净利率 10%已属相当不易，行业蝗虫侵蚀对净利润的影响越来越大。前期有较多房企出于公司颜面、内部因素制约等原因，选择容忍、低调处理等方式，涉事人员仅进行劝退、甚至主动跳槽结束，换一个
8、地方继续作案，故而犯罪成本低，此举无疑起到了纵容的作用。中庸的企业文化造成了上述结果，而内部控制环境是公司治理的土壤，良好的治理土壤对公司长远发展至关重要。内审部门负责人应以强有力的手腕，领导部门人员查清坐实各类舞弊案件，并以实际业务成果影响公司决策层和治理层，大大降低对舞弊案件的容忍度，推行正直廉洁的企业文化，护佑企业健康运行。（2）效益审计优先于流程合规审计。地产行业有拿地、设计、建造、营销、交付管理等众多业务环节，全链条业务流程繁多。建议内部审计工作在基于年度工作计划中，倾斜合理资源于流程合规审计后，适当增加重点效益审计项目的内容，通过对各个业务环节的效益部分进行梳理挖潜、继续加大业务流
9、程优化和规范，以实际效益审计对企业提质增效的成果，来向公司管理层灌输效益审计的理念和必要性。结合目前地产行业净利率普遍下降的大背景，我们通过系统性的效益审计工作，对整个地产业务链条中的各个环节进行利润和效率的挖掘提升，显得尤为重要。（3）专题审计要灵活。因各企业内部审计的人力、物力资源有限，如何使用有限的资源去生产出最大、最优的审计成果，需要审计工作紧密贴合重点和创新业务，制订专题审计计划，通过专项审计工作的执行，去关注重点业务的相关风险，规范重点业务流程，确保无重大意外事项发生。通过专项审计提前介入创新业务，参与业务创新的过程管控，以审计视角指导业务运行，避免创新业务审计滞后带来的相关经济利
10、益损失及业务风险的产生。（4）大数据审计要推进。随着国家大数据战略的推进，移动支付技术、生物识别技术、区块链技术的普遍运用，房地产业的营销推广、客户筛选、线上选房收银等核心业务环节均已或均将采用上述技术。地产审计人员需要加大内外部培训，对内部新业务进行内训学习、对外部新技术进行外训掌握，以确保内部审计业务能紧跟业务和技术发展的大趋势，能够运用大数据技术方法和工具，开展跨地域、跨系统和跨业务模块的分析，大大提高数据化审计发现问题和规范管理的能力，并进一步发掘数据审计对业务效益效率提升的作用。3 总结随着我国房地产市场的逐渐饱和及中央政策方针导向的逐步明确，我国房地产行业目前正处于高速发展转为高质量发展的进程中，行业的成熟性日趋显现。建议地产行业的内部审计工作应援引并坚持党的二十字审计方针：“依法审计、服务大局、围绕中心、突出重点、求真务实”，结合地产行业实际状况进行融会贯通，再予以分解和贯彻落实。相信伴随着行业发展，在广大审计同仁的共同努力下，地产内部审计前途会愈加光明、作用会更好显现。参考文献1企业内部审计编审委员会.企业内部审计实务详解M.北京：人民邮电出版社，2019.2叶陈云.公司内部审计M.北京：机械工业出版社，2019.3牛恺.房地产企业审计从入门到精通M.北京：人民邮电出版社，2019.
