1、房地产土地增值税清算税务筹划及涉税风险管控分析齐庆关键词：房地产 土地增值税 清算 税务筹划 风险 管控随着当前房建行业领域的快速发展，土地增值税变得愈加严格，土地增值税清算对于房地产公司的影响很大，增添了企业自身税务压力，并且项目利润会减少，所以说正确选择成本分摊模式，便是房产公司减轻税负的必行之举。一、房地产增值税管理要点分析（一）开发前房产建设之初，一般来说，征税范围相对来说比较广泛，但在此范围中也有相应限制，征税范围不会涉及土地使用权和房产产权。所以，在立项阶段，通常都要进行规划开发，如此才能创设出科学有效的房建方案。就此类角度分析，土地增值税不涵盖房地产开发前的闲置费用。开发使用过程
2、中，要从多角度去分析，论证和评估都是必须要做的，企业筹建過程，所涉项目开发费用时常模糊。所以，建设前期，要对上述两个环节予以透彻区分。（二）建设中房地产项目具体建设阶段，假设核算环节和要求不符，必将不能享受免税待遇。所以在选择核算的整个过程中，需要选择科学的增值税核算手段，由此才能避免不必要的土地增值税开支。从操作角度来分析，进入销售定价流程中，需要最大限度上分析缴纳成本和节税收益等问题。旨在防止清算后期经济变动出现，务必要在会计处理阶段内去提前进行税金提取。由于土地增值税相对于扣除项目来说，一定要有相应的凭证作为支撑，务必要严格且认真的处理好，所以，发票管理过程中要严把质量关，适时创新才能获
3、取满意结果。（三）建设后管理土地增值税扣除，实际上遭受竣工后利息费用处理方式的影响较大，所以进入到土地增值税扣除项目选择阶段，要筛选科学的计算方案，由此才能准确有效的做好核算工作，特别是在利息核算处理上，核算至关重要。房地产项目竣工后，开发商通常都拥有良好的处理方案，期间可按照不同项目类型来针对性处理，所以土地增值税准确性备受影响。此时，房地产企业要做好发展战略规划，工程完工后处理好土地增值税缴纳事项，在缴纳时会出现缴纳费和土地增值税高的情况，所以优良清算控制尤为关键。二、房地产企业土地增值税清算中存在的问题分析首先，计算方式复杂。土地增值税计算过程中，通常都会使用超率累税的模式来操作，所以清
4、算时所涉内容繁多，企业销售收入总额、扣除项目和应缴纳税款等，每个环节核算都很困难，这期间会投入很多人力和物力。其次，房产项目存在特殊性。房产行业和其他产品销售类企业有所不同，市场经济快速发展的时代背景下，旨在规避风险，很多房地产项目都纷纷进行合作开发。有的企业甚至建立空壳公司，在竣工后注销，这样就会造成房产企业账目错综复杂。再者，资料以及鉴证报告不规范。税收部门对房地产公司提供的资料和凭证等要求很高，内容务必合理，格式务必规范。但很多中介鉴证报告很不规范，所以在清算阶段还需要税务部门再次审核和更正，严重影响了工作人员的工作进度，清算工作难上加难。此外，故意逃避和拖延。部分企业为了提升企业受益，
5、使用违法手段去逃税、漏税，惯用方式即为分期开发和保留尾盘，还有就是可能在企业财务会计账目上动手脚，对于房地产企业项目销售比例在85%以上则应缴纳税金部分，以做假账的方式便可人为降低 85%销售比，这样就无需做税务清算。最后，收入确认不规范。据了解，企业收入确认不规范，主要表现在工程项目款项延迟结算方面，难以及时的将预收房款和当期销售所得房款予以转入、登记操作，亦或是将房产销售款部分视为施工工程款后进行转偿。有意降低房价，间接减少增值税税基额度。基于上述所言，这几种情况存在，均会严重影响房地产企业土地增值税正常、有序清算，所以这种行为必须要严厉惩戒。三、房地产土地增值税清算税务筹划及涉税风险管控
6、方案（一）加大对财务人员的教育培训，提升纳税筹划政策的应用水平首先，身为房地产财务工作者，一定要加强自我学习，了解最新财税动态，比如针对营改增政策对房地产财务工作的影响，财务人员要及时了解到相关政策，然后在财务管理工作中加以应用，不断提升财务工作水准。其次，房产公司要和税务部门积极交流和沟通，对工作中的“疑难杂症”及时向税务部汇报，之后使得企业财税工作科学化、标准化运作。针对土地清算中相关违规行为，房产公司要和财务工作者沟通好，学习最新知识，及时规避清算风险，防止违法行为出现。（二）强化涉税风险内控体系建设，提升预警能力首先，加强源头风险管理。2019 年，国家财政税收政策变化很大，特别是国税
7、地税合并后，关于房地产增值税结算方法不一、单位建筑面积成本计算口径不一致等问题，税务部门和房产企业要通力协作，根据国家法律制度等实施土地增值税清算，规避政策风险。其次，加强申报风险的管理。土地增值税纳税申报是土地增值税清算风险控制中的关键点所在，因为房产项目销售阶段内含诸多变量，所以作为房产企业务必要深度细化申报风险管理。最后，提升风险监控管理力度。税务机关需制定出严格的清算收入登记台账，期间需明确好土地增值税清算项目底册，由此指导房产企业根据台账去登记信息;房产企业负责人要实时监督公司财务工作，对财务人员的不当行为进行管理和约束，防止工作失误而产生涉税风险，得不偿失。（三）创新工作手段，做好
8、纳税筹划工作房地产土地增值税清算环节所涉税务风险，房产企业需要从实际角度出发，对土地增值税清算环节纳税管理工作重视起来，以科学的方法来进行纳税管理，由此才能有限减少纳税款额。首先，房产企业要和企业财务人员纳税筹划专业性缺失特点结合，寻求第三方合作，然后不断提升企业自身的纳税筹划质量，减少税务缴纳，维护企业经济利益。“会计代理”是财务制度发展的必然趋势，房地产企业和第三方合作后，土地增值税清算水平才能不断提升;其次，房产企业要和第三方中介积极沟通和交流，将公司财务信息准确传递到第三方手中，从而助力其制定出最优纳税筹划方案。房地产企业需要尽早进行土地增值税清算，申报材料等均要准备好，这样才能减少失误，降低风险。四、结束语土地增值税审核与计算工作很是复杂，这是土地增值税管理链条中的核心。当前税务部门监管手段日渐优化，作为新时期的房产企业，一定要利用好国家政策，科学合理的进行税收筹划，有效规避风险。参考文献1郭靖.浅议房地产企业土地增值税清算的成本分摊问题J.当代会计，2019（3）：148-149.2亢红红.基于新会计准则的房地产企业纳税筹划研究J.农村经济与科技，2019（8）：124-124.
