1、房地产开发企业全过程成本控制研究尤娟关键词：房地产开发 全过程 成本控制一、前言据统计，2019 年全国房地产开发投资 13.22 万亿元，比上年增长 9.9%。作为重点调控对象，房地产开发企业一直致力于“去库存”，但与之同时大幅增加的新库存，无疑不带来巨大压力。此外，随着材料、人工等物价的上涨，房地产开发成本随之提高，“降成本”成为当务之急。在双重压力下，必须加强全过程成本控制，促使财务创新升级，才能确保房地产开发企业健康发展。二、房地产开发企业全过程成本控制现状（一）投资决策阶段在可行性研究中，项目评价指标体系有待完善，财务评价指标中的某些财务比率过时，原材料、人力等市场调研不充分，估算的
2、支出缺少相应工程造价定额标准，社区管网、“三通一平”、配套设施等费用一概而论，财务评价难以反映房地产项目的真实情况。与此同时，居住便利性、舒适性等社会效益评价指标匮乏，不重视租售率、容积率、市政配套等市场定位和规划评价指标，这些因素将间接影响房地产开发项目成本。以容积率为例，过低意味着土地利用率低，开发成本较高，但容积率高将影响居住舒适度，忽略容积率的评价可能导致开发的高成本或居住的低舒适。另外，注重可行性而忽视不可行因素，房价市场变化、贷款利率变动等风险分析不到位，设立的成本目标不科学，难以做到房地产投资时的精准决策。（二）前期准备阶段一方面，施工设计不合理。在设计阶段，部分成本控制人员闭门
3、造车，脱离与设计师、建筑师的密切联系，对平面布置等因素成本分析不到位，设计方案难以从成本角度得到优化，施工图限额设计指标确定不合理，開发成本超额情况时有发生。同时，设计阶段的成本控制还缺乏监督，设计系数等方案评审计算受到人为因素的过度影响，签订的设计合同对变更缺少强约束，导致房地产开发企业无端承担设计质量不足的变更费用。另一方面，招投标管理欠缺。部分企业的招投标准备工作不充分，未根据项目整体制定详细的招投标计划，施工单位、原材料等信息库落后，投标单位资格审查流于形式，无法为招投标提供有效依据。具体开展时，某些开发企业为了简化步骤，对单位工程、建筑材料、园林景观等招投标形式一概而论，招投标结果可
4、能并非最优。此外，合同管理的不严谨，也是成本控制的隐患所在。以智能化工程为例，电子产品更新换代快，价格降幅大，合同若未约定价格调整幅度差值，将不得不高价购入智能化系统。（三）建设实施阶段建设实施阶段是全过程成本控制的关键，其难点主要表现在三方面。首先，现场施工的监督。房地产开发极具实践性，无论设计方案多么完备，施工时的设计变更在所难免。就目前情况而言，部分房地产开发企业对设计变更缺少严密的管理体系，未能明晰设计变更类型，现场签证流程不完善，责任人权限不明确，难以对设计变更追究责任，易引发结算时的经济纠纷。其次，设备材料的管理。在购买设备材料时，诸如空调、电梯、外墙漆等价格较高且直接影响建筑质量
5、的材料，没有进行集中自行采购以发挥规模效应，赋予承包单位采购通用地材，却因事先未限定品质价格而购入低劣原材料。另外，样板检查不仔细，进场验收专家功能缺失，库存管理防范措施匮乏，建筑材料使用泛滥，成本费用水平大幅提高。最后，资金执行的监管。在执行资金计划时，施工进度判定不合理，工程款的支付与施工进度协调性差;当实际发生额超过计划进度时，成本控制人员未能及时分析原因，进而出现资金超标。（四）交付销售阶段对于房地产开发企业而言，竣工结算的工作量大、复杂、集中，极易产生客观上的漏洞和主观上的疏忽。客观上，开发企业与施工单位易在结算方法、时限等方面出现分歧，影响竣工结算进度以及后续销售租赁。同时，复核审
6、计机制不完善，结算奖惩制度有待提升，成本分析缺少对设计质量、现场监理等因素的考虑，结算金额中的不合理成分难以有效剔除。主观上，部分财务人员经验不足，在审查结算资料时不严谨，决算资料不足便支付尾款，在建工程转固存在利息资本化不当、水电气分摊不合理等问题。此外，宣传方式不恰当，推广效果差强人意，广告宣传费过多，售楼处、样板房设置定位偏离，难以起到促进销售的作用。三、完善房地产开发企业全过程成本控制的对策（一）完善评价指标体系，科学设定成本目标投资决策是全过程成本控制的基础，必须完善评价指标体系，科学设立成本目标，精准决策为后续阶段的成本控制奠定依据。房地产开发企业应当组织专业项目组开展可行性分析，
7、成本控制人员对工程造价、政府税费等进行分析。采用最新财务比率指标，充分调研原材料、人力等市场，设立工程造价定额标准，“三通一平”等前期工程费用要依据实际估算，社区管网费的分析要调查区内网站的设置及其供应能力，配套设施则以管理性和舒适性为主。此外，丰富社会效益评价指标，重视租售率、容积率、市政配套等市场定位和规划评价指标，考虑开发项目的不可行因素，设立科学的成本目标，并做好土地成本变化、贷款利率变动、开发周期等方面的风险分析。（二）优化施工设计方案，加强招投标管理成本控制人员密切沟通设计师、建筑师，从成本角度分析设计方案的平面布置、结构体系，合理确定限额设计指标。提高设计阶段成本控制的监督力度，
8、杜绝人为因素的过度影响，设计合同需明确因质量不足而发生变更的制约措施，减少不必要的设计变更费用。房地产开发企业应当充分准备招投标工作，依据项目整体详细制定招投标计划，实时更新原材料、法律法规等信息库，严格审查投标单位的资质、信誉等，做好招投标的前期准备。不同子工程的招标要采取相应的控价方法，建筑材料自行采购、竞标定价，园林景观以清单报价形式招标。同时，注重合同的严密性，明确特殊工艺计价、违约处理条款等内容。（三）提高成本核算水平，强化资金执行监控第一，对设计变更建立严密的管理体系，明确设计变更类型，完善现场签证流程，设立责任人权限，制定责任追究制度，避免结算时的经济纠纷;第二，对诸如电梯等价格
9、高昂且直接影响建筑质量的材料，房地产开发企业应当集中自行采购，发挥规模效应优化边际成本;通用地材可以由承包单位采购，因其更熟悉市场，但必须限定品质、价格;仔细检查材料样板，委派专家进场验收，多措施解除安全隐患，做好入库和领用登记，严禁乱用材料增加成本;第三，结合资金计划与成本动态控制，科学判定施工进度，工程款的支付应与之相协调，当实际发生额超过计划进度时，成本控制人员需及时分析原因，严重时要发出成本预警。参考文献1刘兰芳.2020.房地产开发项目全过程成本控制探讨J.财会学习，第 5期.177-179.2苗学凤.2018.试析房地产开发项目的全过程成本控制J.全国流通经济，第24 期.61-62.
