1、楼市又在起变化何治民楼市在众多产业中率先复苏，一线城市的步伐更快，早在 3 月底，就出现了深圳、上海居民戴口罩看房的信息，4 月开始一线城市楼市率先回暖，并逐渐蔓延到二线城市。同时，4 月底，与楼市相关的两个政策让“房住不炒”更加深入。一是北京西城区，中国优质教育资源最集中的区域，7 月 31 日开始实行“多校划片”，相对以往，学区房投资价值将打折扣；一是，住房和城鄉建设部办公厅印发了全国房屋网签备案业务数据标准，房屋网签备案全国联网落地有了技术基础，意味着未来全国范围内各城市的调控更精准。后疫情时代，经济复苏正当时。而在楼市，博弈无处不在，最终将走向何方？楼市回暖？楼市回暖比预期的要快一些。
2、一线城市、二线热点城市都走在前面，而不限购的省会城市南宁成了一匹黑马。数据显示，3 月份，南宁新房和二手房价格，环比和同比都有不同程度上涨，其中，新房价格同比涨幅达到 10%。作为南宁青秀区某楼盘的一名销售，李涛感受更深刻。李涛回忆，在疫情最严重的时候，他们曾进行过短暂的促销，但疫情稳定后，压抑的购房需求释放，加上项目正在清盘阶段，价格又涨上去了，“和去年年底相比，现在每平方米的房屋价格比去年年底涨了5001000 元不等”。但客流并不受影响。在刚过去的五一小长假，李涛所在的项目，每天看房的客户多到连 40 多名销售人员全体出动都接待不了，“忙到连吃饭的时间都没有，每天只能早餐多吃点”。这一点
3、，广州某房产中介工作人员王玲也有同样体验。她向南风窗记者透露，现在看房的人比 2 月份、3 月份明显多了，“很多时候和客户谈价钱都没有坐的地方”。李涛仅 4 月份就成交了 17 单，收入是平时的 2 倍，而项目五一小长假，成交总额达到 2 亿元，几乎是去年国庆黄金周的 2 倍。从记者联系的长沙、成都、上海等地方的中介反馈的情况来看，在这些一线和二线热门城市，在疫情最严重的 2 月份，受房企促销政策影响，当地房价曾有过短暂的回落，但从 4 月份开始，都慢慢调回正常价格了，甚至还有微涨。房价上涨大部分源于刚需和改善型需求客户。中指研究院的一份问卷调查结果显示，有超过六成的居民认为目前是楼市的底部，
4、可以提前入市，也有近六成受访者认为 2020年下半年新房价格仍然以涨为主。对未来楼市上涨的预期无疑会加快他们入市的步伐。当众多人的预期转化为行动，楼市回暖不足为奇。国家统计局的数据显示，从 3 月的房价指数来看，70 城中新建商品住宅价格同比上涨超过 10%的城市有 6 个，同比下降的城市有 2 个。这也意味着，3 月份，68 个城市的新房价格与去年同期相比，都有不同程度的上涨。4 月份也延续了这种涨势。据中国房地产指数系统数据显示，2020 年 4 月，全国 100个城市（新建）住宅均价中，67 个城市环比上涨。这种涨势也让房企成交额快速上升。贝壳研究院数据显示，4 月单月 TOP100 房
5、企成交金额同比增长 127%。为何楼市得以率先回暖，原因并不复杂，既有房企迫于现金流压力实施的打折促销，给客户营造了楼市出现底部的预期，也有宽松的货币环境让资金易得性提高、房贷利率降低的功劳。李涛仅 4 月份就成交了 17 单，收入是平时的 2 倍，而项目五一小长假，成交总额达到 2 亿元，几乎是去年国庆黄金周的 2 倍。值得注意的是，货币政策和房产调控政策是影响中国房地产发展的两大政策因素，尽管货币环境逐渐宽松，但银保监会一再要求，银行监控资金流向，禁止经营贷等贷款流入到房地产市场的违规行为，且“房住不炒”调控定位并未放松，可见楼市回暖背后经历了多方力量的博弈。学区房凉了？4 月的最后一天，
6、北京教育资源聚集地西城区一纸文件，在市场上再次掀起“学区房凉了？”的大讨论。这份文件叫关于西城区 2020 年义务教育阶段入学工作的实施意见，又称“430 新政”，有两个重要信息点：一是，7 月 31 日以后，西城区实现“多校划片”，意味着在 7月 31 日之后，花重金入手的学区房也有可能被电脑随机分配到很一般的学位。二是，“原则上六年内只提供一个登记入学学位”，一定程度上，将延长学区房持有时间。“430 新政”犹如在西城区学区房市场投入了一枚定时炸弹，期限为 3 个月，让西城区学区房市场迎来最后的狂欢。西城区丰汇园小区归口宏庙小学，这是北京百年名校，可以直升西城区内两所最好的初中。据第一财经
7、报道，新政发布后，就有不少人聚集在小区入口附近进行登记。“自从五一期间开始，从早到晚，每隔十分钟左右，都有人在不同中介的陪同下看房，有时甚至凌晨两点也有人来看。”成交量也惊人。数据显示，短短 2 个星期内，西城区二手房住宅成交量已达到 1000套，而今年前 4 个月二手房网签数才 702 套。事实上，“多校划片”的举措早在 2015 年就已提出来。当时，教育部只对含北上广深的全国 24 个重点大城市提出要求，“热点小学、初中招生要普遍推行多校划片制度”。2016 年，教育部正式下发关于做好 2016 年城市义务教育招生入学工作的通知，明确提到“多校划片”举措。2017 年，北京率先响应。过去
8、3 年间，北京朝阳区、东城区、丰台区、海淀区相继开始实施“多校划片”。全国范围内，福州、广州等地也纷纷探索“多校划片”，试图缓解教育资源的不均衡，也给学区房降降温。在中国，学位房兼具居住、教育和投资属性。在过往房地产发展实践中，无论是楼市的低谷还是高潮，学区房都保持着坚挺的价格和喜人的涨势，于是，购买学区房的人似乎永远不愁下一个接盘者，也越发放大了学区房的投资属性，天价的学区房让其教育属性成为一种奢侈品。可见，在当下楼市“房住不炒”的基调下，选择在中央部委集中分布地、积聚优质教育资源的西城区推出“430 新政”，透露政府两个决心：一个是弱化甚至去除学区房的投资属性，让学区房回归教育和居住属性。
9、一是通过多校划片，让优质教育资源在更大范围内分配，让学区房开启教育公平化的试验田。北京西城区“430 新政”如果真能落地，势必会对全国其他地区有示范意义。事实上，目前市场对学区房的需求并没减少。李涛所在的项目定位为学区房，周边配套成熟，房价均在 1.4 万元/平方米左右，在当地是中等偏上水平，“从我们统计的数据来看，一半客户的购房需求是为了小孩教育”。李涛对南风窗记者说。另一个现实是，现有学位无法覆盖适龄儿童的入学需求。在南宁某新区，已经出现了学位不够的情况，经市教育局协调，只能将多余 100 多名学生转移到隔壁的区域入学，而在转移入学的学位分配中，购房时间是首要的参考信息，这意味着越早入手学
10、区房，在获得隔壁学位时能优先分配。而这一做法并不是南宁的独创，不少地区都在用。南宁尚且如此，优质教育资源的一线、新二线城市的情况就更不用说了，可见，学区房的需求不减，在优质教育资源有限，学位供给不增加的现状下，要想改变学区房的市场逻辑，是另一场艰难的博弈。多方博弈后疫情时代，尽管楼市开始回暖，但依旧存在诸多不确定，因为各方博弈仍在继续。各方博弈主要有两种：一种是央地的博弈。今年以来，央行、银保监会、财政部、统计局等多部委密集发声，中央态度明确，继续坚持“房住不炒”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，但地方一直在试探，2 月份以来，约 10 个城市推出松绑政策但都活不过一天，各地只好利用
11、“一城一策”的原则下，转而从供应端发力，支持困难房企，如不少地方出台延期或分期缴纳土地出让金、延期申报和缴纳税款、调整土地出让金保证金比例、降低预售监管资金比例等措施。学区房的需求不减，在优质教育资源有限，学位供给不增加的现状下，要想改变学区房的市场逻辑，是另一场艰难的博弈。另一种是经济复苏、市场需求与政府调控的博弈。为了应对疫情，助力经济复苏，央行已经进行 3 次降准、2 次 LPR 降息，市场流动性宽松程度显而易见，从 M2 的数据就可以体现出来，截至 2020 年 4 月末，M2 同比增长 11.1%，创下 2017 年 1 月以来新高。值得注意的是，货币宽松并不意味着楼市一定回暖，重点
12、在于能否转化为需求。现实是，在“房住不炒”定位下，先有经营贷违规入楼市被及时纠偏，后有北京西城区“430新政”后学区房交易大涨，各地学区房需求不减，6 成刚需认为楼市底部已到。在“房住不炒”下，楼市处于双重博弈中，未来将走向何方？可以从房企在土地市场的举动寻找答案。中指研究院数据显示，2020 年 1-4 月，土地市场呈现以下几个特点：其一，全国 TOP10 城市土地成交量价齐升，其中成交总额较去年同期增长近 4 成；其二，房企集中在一二线拿地，且 4 月拿地活跃。具体来说，今年 1-4 月，Top100 房企累计拿地金额比去年同期下降了 7.1%，但仅 4 月单月，它们的拿地总额同比增长 7
13、.2%，环比增长 108.9%。土地市场是楼市的先行指标，也从侧面反映了房企看好未来楼市发展。但“市场潜力”到底如何呢？据 2019 年央行调查统计司的数据，我国城镇居民住房拥有率高达96.0%，房贷也占家庭总负债的 75.9%，据2020 年一季度宏观杠杆率报告，居民杠杆率也从 2019 年年末的 55.8%升至 57.7%。不难看出，城镇居民加杠杆的能力大不如从前，在中央“房住不炒”的定调下，一二线城市的房产火爆，很难带动全国楼市再上新台阶。但另一个细节不容忽视，虽然城镇居民户均拥有住房 1.5 套，超过四成家庭拥有两套及以上房产，但刚需家庭占比不到六成。的确，现在城市限购依旧没放开，但去年 12 月底，中央办公厅和国务院办公厅联合发文，要求各地全面取消城区常住人口 300 万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口 300 万至 500 万的大城市落户条件，在中國，人口在 200 万300 万的城市有 14 个，大部分为省会和都市圈内经济发达的地级市。这不仅是户籍制度改革的重要一步，也将加速人口城镇化，推动新一波人口流动，特别是都市圈内城市之间的人口流动，也在为楼市未来发展储备需求。（文中人物为化名）