1、房地产开发企业财务管理问题讨论框架思路构建梁彦荣【摘 要】房地产行业在近十年来一直非常火热，是一个可以影响到国民经济的庞大产业。在日益激烈的市场竞争环境下，作为一个需要巨大资金投入的企业，房地产开发商在针对于企业财务管理的问题上会有严肃的机制，使得资金可以合理分配使用，将在保证质量的前提下资源最大化。因此，减少财务管理上的漏洞，完善财务管理机制，解决财务管理不足都是在房地产开发企业中的重心。这篇文章将会从基础的房地产开发企业财务管理的概念机制开始，逐渐地深入了解其当前社会中的现实状况和存在的问题，再逐一针对问题进行讨论并予以解决措施。【关键词】房地产;财务管理;思路构建一、什么是房地产开发企业
2、财务管理房地产开发企业，通俗上的意义就是运用城市的土地，在上面进行综合的开发利用，比如建造楼房、花园或娱乐设施等，并且对其进行经营管理，自负盈亏。房地产的开发是有自己独立的法人资格的，可以自行核算经济收益和支出。而企业财务管理就是在企业中对于经济支出分配以及收入核算的一项财务处理活动。其中，关于企业融资、投资、经营亏损、以及资金分配等活动引起的相关财务的问题都是企业的财务管理需要面对的工作。在了解了房地产开发企业和企业财务管理的概念和内容后，我们基本可以肯定，房地产开发企业中的财务管理问题对于企业来说十分重要。而房地产开发也拥有着自己企业特殊的经济架构，前期将会有大量的资金投入，且回收成本的周
3、期很长，企业的主要资产是土地，这是一个不可再生的不动产资本。而对于房地产开发企业来说，经济效益收到国家政策的影响十分巨大，受市场的无形的手段的影响也是很剧烈的。周围的环境、社会的需求，当地的经济开发，交通便利，教育程度等等都密切相关。这些特殊的不可控的影响因素不仅关系这企业的发展，对于企业的财务管理也有着严重的干扰。二、房地产开发企业财务管理存在的问题（一）在融资管理方面1、出现盲目融资的现象。首先，这个问题出现在决策群体中，在决策上没有科学、理性的对待。众所周知，资金是每个企业的命脉，而对于房地产行业来说更甚，对于资金的巨大需求是该行业的特点，也是导致领导层的所有决策都会偏向不顾一切地进行融
4、资计划。这种激进型的决策就会导致领导层们忽略一些至关重要的问题，比如如何减少融资中所花费的成本问题，以及融通中的资金怎样合理分配。换句话说，融资是一定要进行的，毕竟这就是这个行业起步的基本条件，但是我们对于在融资的具体规模，融资需要的时间限度以及我们如何最快，最节约固有成本的去筹集资金等细节问题都是需要提前考虑和策划的。妥善考虑了“时间、金钱、渠道”等方面，防止企业融资过程中，出现时间过长，融资到的资金数目不够以及没有更安全可靠的融资渠道等问题，这可能会打击房地产开发企业的进展可能。2、无法拓宽融资渠道。在上文中我们有说道出现盲目融资的三个表现，其中，要将融资渠道的这个方面梳理出来讲解，可见它
5、对于房地产开发企业来说的特殊意义了。我们先简单的了解一下融资渠道，现在的融资渠道，主要是在银行进行贷款或者发行股票，进行金融租赁等等形式，渠道是十分丰富的，但不一定适用该企业的融资。所以，对于相对独立性很强的房地产企业，它的融资渠道就比较狭窄了，大多局限在一两种渠道上。且因为融资的金额数目大，风险高等各种因素的限制，只有银行以及合作机构可以支撑的起房地产商的融资。像股票债券等形式的融资方式大多都无法适用这个行业。（二）在投资管理方面1、有盲目扩大资金的现象。我国的房地产市场总是如过山车一样上下起伏，但总体来说，房地产的投入也是逐年增长的。在国家的掌控范围内，市场的调控下，房价仍旧在大幅度的上涨
6、，在如此巨大的高利润诱惑下，部分房地产开发企业的理性逐渐被消磨，尝到甜头后开始出现扩大投资力度，扩展市场占比，企业间相互竞争，盲目跟风等不良现象。而发生这种现象的原因，就是企业财务并没有进行很好的风险评估分析，导致这类现象的泛滥。前期的投资就是为了后期的利润回报，而这个社会现实清晰的告诉我们，投资和回报往往是不对等的，机遇越大，伴随的风险也越大。对于房地产开发的项目来说，只要资金的后续可以妥善跟进，保证不中途撤资，以及政府政策的支持保障，环境施工的进度进展都可以在计划内进行，加上最后拥有市场的剧烈相应就可以稳妥的确保收益了，而这些都是在最顺利的设想下出现的，大多数的情况，企业的领导层们被房地产
7、开发行业的巨大蓝图吸引，轻视了其中包含的巨大风险，市场就像战场一样，这种对于风险的轻视就导致企业的风险评估不够细致，比较片面，无法落实到各个细节，而在现实实行的时候，就会浮现出很多问题和漏洞，威胁到企业的经济，在财务的统计分析上也会有明显的表现。2、投资的结构不能合理建设。在中等或者较大的房地产开发企业中，通常会有专业或者群体的决策，会在一定程度上规避偏好性以及感性的决策出现。而在一些小企业中，甚至一些存在一言堂，有偏向性喜好的决策群体中，尝尝就会出现投资结构不合理的现象。或许是因为本身企业规模小，资金可调动的部分少等原因，这些企业无法全面性的进行一个资金的投入，只能在某一方面上出现偏颇的占比
8、。也可能是这类企业处于规避风险的原则，将投资都集中在自己比较拿的稳的项目上，而对于不熟悉的项目就保持开放原则。这些情况都导致房地产投资的结构比较单一，经济架构不完善，侧面的增加了企业的风险。一旦这一类的投资因素出现问题，就会影响整个公司的经济和生存。（三）在經营管理方面1、设计成本和实际施工成本的比较。财务管理主要就是和企业的经济打交道，对于房地产的计划中的成本和实际施工后的成本都要进行提前精准的预估以及核实，减少其中的误差对于财务来说是非常重要的考验。财务管理需要了解各个环节所需要的成本投入和人力消耗，转化为数字进行统计，合理的分配每个环节和场所需要的投入额度。这个工作并没有想象中的那么简单
9、，一旦分配不合理，就可能导致施工中资金不足而降低施工材料的质量，这是非常严重的问题，任何企业都需要遵守质量保证这个原则。这不仅关乎到企业的信誉和品牌，更加是关乎到消费者的生命安全保证的问题。所以，在前期支出的资金分配上必须精准合理，不能出现大量低于实际成本的现象。2、我们有对企业的财务管理提出将设计成本和实际施工成本的预估尽量准确这个要求，但也不能否认，这个要求的实行难度是非常大的。所以说，在房地产开发企业中的财务管理是一项非常有挑战的工作，综合性要求很强，影響因素多，不可控因素多，且资金的筹集和资金来源的渠道单一，局限性很强。这等等的特殊性都给企业的财务管理带来巨大难度，因此，计划是很完美的
10、，现实却并非如此简单。（四）在分配管理方面在实际管理中，一旦企业项目得到利润回报，其收入分配也是存在很大的问题。在房地产开发企业的利润分配上，并没有一个很恰当的分配机制可以参考实行。所以其分配缺乏了科学性和战略性，相对反应的就是分配管理上的主观随意性。随意的分配就会直接影响企业的资金状态，一旦利润的分配超值，就会出现企业资金的负担;利润的分配不足，就会打击到企业投资者的动力。三、改进相关问题的框架和思路构建（一）应对融资管理的对策在融资管理方面，管理层需要实行理性决策，为了避免过多不可控因素的影响，可以将融资的过程做一个流程模板，为以后的融资提供理论和经验依据。同时，可以对每个环节进行细节讨论
11、，尽量避免主管判断在环节中起到决定作用的现象。（二）应对投资管理的对策每个项目的投资前，必须做一个系统的专业的风险评估。研究市场风向，符合国家政策，考虑客观全面，且不能将“鸡蛋放在同一个篮子里”，也就是说投资的项目种类要多样化，避免因特殊原因而威胁到整个企业生存的现象出现。（三）应对经营管理的对策在对于经营的管理中，我们有准确的进行前期的资金比重分配，确保项目的质量不被压缩，同时让利润效益最大化。（四）应对分配管理的对策一旦有利润收益，合理的分配会提高股东的积极性，会为企业的可持续发展提供稳定根基。结束语企业财务管理在房地产企业中不仅仅只专注在财务计算方面，而是一个综合性很强的工作，需要有全局
12、观、科学观、发展观等有机结合来进行企业资金的前期计划、中期实施、后期分配的决策。重视财务管理问题，使其成为房地产开发企业开拓市场的一把利刃。【参考文献】1 林海.中小型房地产开发企业财务管理问题与创新策略J.纳税，2019，13（07）：80+83.2 边瑞，吴东荣，曹巍魏.房地产开发企业财务管理问题探讨J.财经界（学术版），2014（13）：221.3 付妍艳.房地产开发企业财务管理相关问题探究J.行政事业资产与财务，2014（12）：185-186.4 秦学静.房地产开发企业财务管理若干问题的讨论J.时代金融，2013（21）：78+90.5 边丹颖.房地产开发企业财务管理问题思考J.现代商贸工业，2012，24（05）：121-122.6 李燃.房地产开发企业财务管理问题探讨J.黑龙江科技信息，2008（32）：119.