探析我国房地产企业融资模式与金融创新.pdf

1、探析我国房地产企业融资模式与金融创新张春研关键词：房地产企业融资金融创新2003 年至今我国房地产行业进入发展的第五阶段，融资模式及金融创新对企业的发展起着重要的作用。房地产行业需要加强对企业融资与金融创新的重视程度，才可以减少并控制房地產在开发运营中出现的问题。一、我国房地产企业的融资模式（一）银行贷款融资目前我国的房地产企业在选择融资时，首先会选择银行贷款融资，该融资方式分为两种：第一种，信用贷款，该贷款方式是目前世界上最活跃的传统业务之一，银行或相关的贷款机构会对该企业的信用记录、未来的发展状况及目前企业的绩效情况并提供一定的抵押物品，或者有人员进行担保可完成放贷业务;第二种是房地产抵押

2、贷款。例如，天健集团的南宁市天健房地产开发有限公司向交通银行广州分行探宝申请的专项房地产开发基金 10 亿元，该项目由企业名下的房地产行业作为担保，并将该地的使用权抵押。该贷款方式贷款额度高，降低了银行放贷的风险，也是目前为止最常见的融资模式。但目前这种融资方式对于房地产来说仍有一定的弊端，必须在放贷后地 5 年内还清款项，为企业带来了一定的压力。（二）股权融资股权融资需要企业的原有股东让出部分的企业所有权，通过企业增资的方式寻找新的股东，增加企业的总股本。该融资方式有两方面的优势：第一，可以满足企业长期的资金需求，利用这种融资方式也有利于企业的发展;第二，企业的融资开支主要用于公司的上市成本

3、和后期企业内部的分红，而企业可以决定分红的数额，所以该方式降低了企业的融资成本，减少融资开销。但该融资方式也具备着一定的缺陷，例如，企业上市的流程繁琐，我国目前的股票市场及相关的法律政策并不健全，容易对企业产生一定的风险，故目前该融资方式并没有得到广泛应用。（三）长期融资与短期融资长期融资一般的方式有债权融资和租赁两种方式，其融资券的期限在一年以上，可以满足企业长期的资金需求。对于大型的房地产行业，在一段时间内很可能运行多个项目，所以对资金的要求较高，压力较大，故企业资金链一旦出现问题多选择该种方式进行融资。但企业在选择使用该种融资方式时需要对市场进行考察并结合企业的发展情况，确保企业目前适合

4、使用该融资方式，免于经济压力过大，影响企业的发展。短期融资的发行利率由融资企业与承销机构共同决定，其融资时长不得超过365 天，该融资规模实行余额管理，所需偿还的融资券余额不得超过企业净资产的 40%。该融资方法可以使企业摆脱目前的资金困境，但因其还款日期较短，可能后期对企业造成一定的资金压力。该融资方式速度快、成本低，但同时其风险也比较高。企业应根据实际情况，确定企业的融资需求及资金的使用时长，合理利用该融资方式。同时企业也需要合理规划好资金的使用方式，并与其它融资方法结合使用，推动企业健康发展。（四）上市融资上市融资的方式是指房地产企业通过发行股票的形式，在金融资本市场中得到融通资金，这是

5、传统大型房地产企业较为常见的融资方式。房地产企业上市融资能够帮助企业在较短的时间内吸引社会上大量的社会资金，可有效帮助企业盘活资金链。但企业上市是需要一定的条件支撑的，除需有许多的认证资质外，还需要在一定时间内具有大量的资金投入，以通过上市资格的各项指标，其风险性相对较高。近年来随着楼市热度越来越高，政府对房地产股票市场的监管也更加严格，房地产企业上市的条件也越来越严苛，因此企业已经不再单纯的将上市作为融资的主要渠道，而是令其以上市的附加效应而存在发展。二、我国房地产金融创新有效策略（一）合理配置资源，完善金融创新市场随着房地产企业的市场竞争越来越激烈，当前我国的房地产领域急需做好金融创新，来

6、应对市场的瞬息万变。对我国房地产行业的全面整合有利于我国房地产行业的稳步发展。目前我国的房地产市场的结构是多层次的，大致分为一级市场和二级市场，一级市场是指土地使用权出让的市场。二级市场是指土地使用者经过发建设，并将建成的房地产出租并出售，二级市场追求利益最大化。目前我国的市场发展并不完善，虽一级市场较二级市场存在一定的优势，但其发展并不均衡。所以，面对这样的市场金融环境，房地产行业若想稳步发展，并在该领域有所提升，就需要对房地产的金融市场有所创新并对其全面优化。因此房地产行业可以借助“看得见的手”，对房地产金融市场进行全面的宏观调控，促进资本在各级市场中得到资源的合理布局和分配，帮助该行业的

7、发展走出市场饱和的困境。还可以利用金融市场的自我调节作用，适当的推进该行业的资产证券化水平，采用一定的方式及手段提高资产质量，并将房地产行业运营中产生的风险进行分散，给处于一级市场的房地产行业更多的选择机会。（二）加快金融创新速度房地产行业的全面创新有利于我国房地产金融的全面发展。创新金融可以加快房地产行业，促进资金的流动，为企业金融注入新的活力，增加房地产企业的收益。目前我国的房地产行业可以在其形成的原有金融体系上进行创新，开发出有利于企业健康发展的新的金融产品，为该行业构建新的金融投资体系。现如今，我国的各个领域均认识到了开发新的金融产品的重要性，各行各业为了企业更好的发展均投入了一定的资

8、金加大金融产品的研发。但目前为止，我国的房地产行业，因原有的金融产品发展不足，导致其构建新的金融体系的速度较慢。因我国房地产的金融对国家政策及市场的依赖性较大，所以我国的相关政府部门及企业应共同努力，对我国的金融产品进行创新，并加快创新速度，更好的解决我国房地产行业在发展过程中遇到的金融问题。比如针对国内房地产企业中存在的普遍现象，即缺乏科学有效的企业资金管理制度，可以通过在房地产行业中成立房地产基金的方式，创新金融融资的形式。一般基金会以发行基金证券的方式，募集资金，并委托给专业第三方从事房地产企业的投资，投资人的投资期限越长其投资收益越高，使得投资者和房地产企业实现双赢，虽然当前我国的房地

9、产基金还未形成管理的规模，但随着房地产企业对资金的需求越来越高，此种融资方式将会得到更快速的发展。（三）建立多格局金融体系我国的金融体系格局较为单一，而当前我国房地产行业中企业发展的層次越来越分明，因此金融体系格局是我国目前房地产行业需要看重的重点问题，建立科学合理的多格局金融体系有利于房地产行业的长远发展。目前我国的企业结构层次较多，为了确保各个层次的企业均可以获得良好的发展机会，就需要建立多格局的金融体系，对金融体系不断创新。目前来说我国房地产的金融体系并不完善，资金筹备的主要方式主要是通过银行。目前为止我国的住房储蓄银行只有一所，这些现象标明我国的房地产金融发展较困难。虽然银行的资金筹备

10、体系限制较多，但其他的类型的金融体系门槛较高，受我国金融策略的影响，很多企业无法达标，限制了我国房地产企业的发展。因此政府应根据市场发展的需要，适当放宽对房地产金融市场的调控，促进多格局金融体系的建立，盘活金融市场运作的活力，为中小型企业发展提供机会。（四）加强资金合理规划我国房地产行业可以借助企业国家的经验对我国的房地产金融进行规划。在引进国外先进经验的基础上也需要结合本国的实际国情，确保资金规划的合理性。例如，我国可以成立房地产贷款担保协会，为我国房地产行业提供信贷担保，缓解我国房地产金融市场流动资金不足的问题。除此之外，房地产行业也可以和保险业相互合作，获得更多的资金，这种资金规划方式不

11、仅可以满足房地产行业的资金需求，同时也可以降低金融风险。三、结束语综上所述，随着我国经济的发展及社会的不断进步，我国的房地产行业进入了新的发展阶段。只有充分认识到融资及金融创新对该行业发展的重要性，才能带动该行业的金融体系不断创新。我们应积极吸取国外先进的经验，不断的推陈出新才能确保企业的稳步发展，并推动我国经济水平的整体提升。参考文献1刘海亮.房地产企业投融资方式研究J.财会学习，2020（05）：13-15.2曾燕.房地产企业融资策略和融资风险控制分析J.财富时代，2020（01）：128+130.3方永晟.房地产企业融资存在的问题及对策探析J.中国市场，2020（02）：78-79.4刘凌.浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策J.中国乡镇企业会计，2020（01）：31-32.5华莎.房地产融资方式探讨J.中国市场，2020（01）：80-81.6菅娅靖.我国房地产上市公司融资结构分析以万科地产为例J.中国中小企业，2020（01）：161-162.