1、环京楼市热景难现郭煦燕郊京榆售楼一条街刚刚过去的五一假期，对于以北三县为代表的环京楼市来说，可谓不温不火。作为大厂县某项目置业顾问的文静，在假期 5 天里，每天重复着接待、讲解、算价格、看样板间这一套房地产买卖的流程。文静负责的项目位于河北大厂夏墊镇，而售楼处则在三河市燕郊 102 国道附近。无论大厂还是燕郊，一直以来作为北京卫星城存在，在过去十年里，吸引了上百万北漂前来购房、居住和工作。假期 5 天，文静接待了超过 20 组客户，但只在 5 月 5 日成交了一单。随着北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划的发布，在北三县 1277 平方公里的土地上，加速融入北京城市副中心的热
2、浪已经扑面而来。然而，小康杂志、中国小康网记者近日走访多个楼盘发现，被寄予期待的北三县楼市，历经3 年最严调控后，目前回暖迹象并不明显。这个假期有点“冷”2019 年是环京楼市发展“阵痛”的一年，限购政策已走过两个年头，未见放松。记者了解到，限购以前，2017 年，燕郊房价站上了 3.5 万元/平方米的历史高位，十年间涨了10 倍。现在的北三县，三河二手房成交均价在 1.6 万元/平方米左右，大厂基本也是在1.6 万元/平方米左右，香河则在 1.1 万元/平方米左右，过去这一年房价极其稳定。一位燕郊开发商置业顾问透露，2016 年前后环京楼市火爆的年代，一些大开发商的项目开盘，可以一次性动员起
3、 2000 名销售人员，现在每个售楼处仅有几十名销售人员支撑。五一期间，大厂某楼盘根据付款条件给出不同的优惠折扣。普通高层销售均价为 1.4万元/平方米，全款按照 9.1 折，一年分期和按揭等购房资质按 9.3 折。综合下来，每平方米可以优惠 1000 元到 1300 元左右。叠拼带精装修均价 2.3 万元/平方米左右，全款 10天内签约，优惠 2100 元/平方米;7 天交 30%、1 个月交清全款优惠 1600 元/平方米。如果选择按揭或者一年分期，首付 30%每平方米减 800 元，首付 50%每平方米减 1300 元。文静透露，其实，燕郊和大厂项目在今年春节前就开始适度放松针对外地购房
4、者网签，不过，由于官方并没有宣布调整原有的楼市调控政策，所以在官方口径上，目前外地购房者买房仍需要具备三年社保或个税证明。在实际销售过程中，大部分项目均宣称可以网签，具体传递给购房者的信息不尽相同。文静表示，她所在的项目，客户缴纳首付款一周到两周内可以完成网签，而且不需要北京社保。记者近日走访北三县在售楼盘发现，文静所说的情况在燕郊部分楼盘也存在。但是，即使如此宽松的条件下，在五一期间的销售量都是不温不火，成交量没有达到预期。从 2019 年 10 月开盘以来，文静所在项目去化率接近七成，其中大部分是在 2019 年最后一个季度卖出的。“我们也不着急，只剩下两三百套了，慢慢卖吧，等平谷线正式动
5、工了，价格还会涨。”一位香河地产商的销售顾问透露，五一假期之前，他所在项目专门开会商讨五一促销政策，最后形成共识是普遍看好需求，“所以，我们在销售人员佣金上做了优化，但大家都看好市场，需求端的优惠变化不大”。业内人士分析称，正是由于对五一楼市期望太高，最终导致成交不及预期。“看房人的确比平时多了，但最后交钱的不多，我们也觉得邪门，整体感觉人们手里钱不多，出手的时候也谨慎了。”市场的另一面是，部分开发商对销售的渴望并没有原来强烈。停滞多年的地铁平谷线再启动，让燕郊和大厂的一些项目重新调整了销售策略，燕郊北部和南城的几个洋房现房项目，2020 年春节后曾短暂对外销售，但很快又停止销售。五一期间的市
6、场表现，让很多地产商和销售顾问有些失望。事实上，长期以来，包括燕郊在内的北三县部分地区一直被诟病以房地产为支柱产业。对此，北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划提出，严控房地产无序开发。坚决摒弃以房地产开发为主的发展方式，制定更加严格的房地产项目准入条件和年度开发总量约束机制。根据就业增长、配套设施情况，合理确定住房供地数量、布局和时序，严控房地产开发总量，引导房地产理性发展。加强交界地区房地产开发全过程联动监管，严厉打击房地产企业囤地炒地。楼市松绑暗流涌动“疫情期间，北京社保买燕郊一手住宅一直都可以正常网签，银行也正常放贷。”燕郊的多位地产销售人员近日对记者表示。不过，随着媒
7、体陆续曝光，北京社保持有者买燕郊一手住宅已被监管层“严打”。走访中记者也发现，在原本该是看房销售高峰的五一假期，个别售楼处只留了几个销售正常接待，其余都放假了。“就是怕查，毕竟和限购政策相左。假期之后再看看情况。”有知情人士透露。“目前是燕郊地区严打期，我们都放假了。”燕郊某本土开发商销售人员表示，“如果有北京地区购房者来看房，我们也能接待，找个样板间先看下房。”“燕郊地区在 2017 年出台限购政策后，只能零星卖给本地改善型需求用户，项目处于捂盘状态。直到 2020 年春节后，大概 3 月初，房管局可以正常网签了。”上述开发商销售人员对记者说。“春节之后，项目可以卖给北京社保人员，新开盘的几
8、栋楼基本售罄了。现在就剩几套朝向不好的。房源所剩不多加上项目房源有限，五一期间我们就不再大张旗鼓宣传了。”另一开发商的销售人员表示。“燕郊的销售中介告诉我，有几个一手住宅的盘比较特殊，北京社保可以正常做网签。后来我继续问哪几个不能做？销售告诉我，在售的本来也没几个盘，房源充足的也就六七个项目，都可以做网签。也就是说，对北京社保购房者而言，一手住宅销售已经放开了。”一位想在燕郊购房的北京购房者称。记者遇到的其他几位购房者，也透露了类似信息。据多位中介销售人员证实，燕郊一手住宅可以卖给北京社保购房者，是从春节过后开始的。不过二手住宅现在还是不能卖给外地人，北京社保也不可以。据销售人员介绍，北京社保
9、购买燕郊一手住宅如果是首套，首付只要三成。不能用北京的住房公积金贷款，只能用商业贷款。贷款银行也只能是燕郊本地银行。值得注意的是，针对北京社保可以购房正常网签的传闻，三河市房管局在 4 月初接受多家媒体采访时均予以否认。一位不愿透露姓名的业内人士分析，从区域内的商品房住宅项目看，如果不解除限购，在疫情下，大部分开发商将面临资金链风险。每年 3 至 4 月燕郊都会出现一波炒作，今年的私下限购松绑，只做不说，对于市场来说已经出现了一定的影响。一个事实是，2019 年年底，河北省廊坊市固安县发布了关于进一步简化高校毕业生落户手续的实施办法（试行），短短七则的试行办法，让这座环京小城的落户门槛降低至了
10、中专学历。人才落户政策的放宽，搅动了固安的房地产市场。在楼市暴涨的阶段，固安的房价曾经一路上扬，易居研究院发布的中国百城房价报告显示，一年间，当地新建商品住宅均价从 2016 年 6 月的 8906 元/平方米，涨到了2017 年 6 月的 20037 元/平方米。固安当地的房产经纪人告诉记者，固安有的楼盘 2017 年的售价曾达到 2.8 万元/平方米。2017 年 6 月，廊坊市发布了限购、限贷等政策，包括固安在内，外地户籍家庭提供 3年及以上社保或纳税证明的限购 1 套住房。固安的楼市调控政策发布后，一直实施至今，直到关于进一步简化高校毕业生落户手续的实施办法（试行）的发布。该办法称，为
11、了营造良好的就业创业环境，进一步简化落户手续，对高校毕业生、职业院校毕业生、留学归国人员在固安县落户政策做出调整。“固安放开落户，之前一点消息都没有透露出来，我们也有点意外。”某大型房产中介公司固安地区经纪人张源称，从元旦开始，固安市场明显热了起来，他们公司一天就能成交 50 至 60 套。对于客源，张源称，北京来了不少客户，固安农村来买的人也多了起来，都害怕错过这个机会。另一位地产项目置业顾问刘东称，该项目在去年年中开盘，北京大兴国际机场在 2019年国庆节前开通运营后，项目的销售情况就有好转，落户政策放宽后，看房的人明显多了起来，出台办法后，每天都能成交几十套。环京楼市步入稳定发展期环京楼
12、市作为观察北京市场的晴雨表，加上京津冀一体化发展加速，一直以来都是市场的关注热点。近年来，随着“房住不炒”调控政策的落实，曾经火热的环京楼市迎来了降温，并逐步过渡到稳定阶段。居住属性凸显，投资需求离场，无论个人还是企业需求侧都越来越理性。数年前房地产市场火热的时候，连接北京通燕高速的京榆大街，一进入燕郊，大街两旁几乎全是售楼处，而大街两旁则站满了房产中介和销售人员，当一辆车停下来，一群房产中介便如潮水般迅速涌过去。现如今，再进入燕郊，这种景象不复存在。几乎不可能再有中介人员冲上去围堵那些潜在的购房者，而两旁曾经鳞次栉比的售楼处也已经变得稀稀落落，不少售楼处的大玻璃门上都贴上了转租或者招租字样。
13、一位燕郊当地业内人士说，随着 2017 年限购政策的执行，现在燕郊的市场变冷了，房价从最高点的 4 万元/平方米直线下跌到如今 2 万元/平方米左右，几乎腰斩。“之前支撑燕郊房价的主力军北京购房人，现在由于户籍和 3 年社保的限制，几乎没有可能在燕郊购房了，之前的漏洞基本已经堵死，现在燕郊的购房者都是有真正居住需求的当地户籍或工作人群。”这位人士表示，需求端人口数量严重下滑，而市场供应一下子很难下来，所以燕郊楼市才出现三年来大跌现象，很多投资炒房的人都被深度套牢，要么选择高位站岗，要么选择割肉抛售。“现在环京楼市最大的特点就是房住不炒，居住属性越来越强，炒作需求几乎销声匿跡，房地产市场越来越稳
14、定，价格和销量也越来越稳定，市场逐步回归到理性的阶段，当然，最高兴的、最欢迎这种走势的还是当地的刚需人群。”上述业内人士告诉记者。从记者实地调研发现的情况来看，环京楼市的确已经回到平稳的市场阶段，居住性需求成为市场主流，而投资性需求基本离场，市场成交量和房价也表现十分平稳，中央关于“房住不炒”的调控精神在环京楼市得到了较好的落实。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，从市场表现来看，环京去年的整体市场好于此前同期，呈现量涨价稳的局面，从固安的数据看，2019 年 111 月，固安商品住宅销售面积 130.88 万平方米，同比上升 61.5%，成交价格为 13094 元/平方米，同比上升1.3%。香河 2019 年 111 月，商品住宅销售面积 49.17 万平方米，同比上升 62.9%，价格为 9837 元/平方米，同比微降 0.1%。燕郊 2019 年 111 月商品住宅销售面积为 130.88 万平方米，同比上升 61.5%，价格为 12932 元/平方米，同比下降 1.2%。可以肯定的是，重点承接非首都功能的环京区域，也将承接北京市外溢的产业、住房需求。但从需求端来看，环京区域内部的需求也并非完全平衡。受惠于大兴国际机场的通航，环京南部的固安等地成为北京南部航空产业的受益者;从产业、人口转移的需求来看，北三县则是当之无愧的承接方。