1、疫情对房地产业的影响与对策摘要：在短期内，新冠状肺炎疫情对房地产业造成了非常大的影响，各项数据都出现明显下滑，但随着疫情得到有效控制，有望出现全面复苏、从长期看，疫情可能会造成人们的消费能力下降，加剧有效需求不足，进而影响行业的复苏。同时，国外疫情持续扩散可能诱发经济危机并造成全球经济衰退，这会在将来威胁到行业的发展。面对这样的情势，房地产企业有必要降低对复苏的预期，并采取必要的措施切实保障资金链的安全。关键词：COVID-19;房地产;危机中图分类号：F293文献标识码：B文章编号：1001-913 8-（2020）05-0010-15收稿日期：2020-04-101 国内疫情对房地产业的影
2、响分析为了应对始于 2019 年底从武汉蔓延到全国的新冠状肺炎疫情，中国政府采取了停工、停产、停课、“封城”等一系列积极的防控措施。截止到 2020 年 4 月初，国内的疫情已得到有效控制，武汉在封城 76 天后解封，全面复工复产指日可待。但是，这些防控措施也给宏观经济和房地产业的运行和发展造成了负面影响，相比 2003 年的 SARS，本次疫情的影响无疑会更加严重。就疫情本身而言。COVID-19 与 SARS 虽然都传播到全国，乃至全球，但两者造成的后果不是一个量级。当时，中国卫生部公布的内地 SARS 病例总共只有 5327 例，死亡 349例，而 2020 年 4 月 10 日国家卫健
3、委公布的内地累计报告的 COVID-19 病例就多达 81953例，死亡 3339 例，受感染人数十倍有余。由此可知，过去几个月疫情防控所面临的严峻形势。也正因如此，才施行了空前严格的防控措施，使得社会表面上看起来几乎停摆，线下的各行业的活动，包括房地产业，要么彻底停滞，要么转移到线上。SARS 爆发时并未如此。就宏观经济而言。2003 年前后，经济整体是高速增长的趋势，2001 到 2005 年国内GDP 总量的平均增速是 9.78%。即便遭遇 SARS，2003 年 10.1%的增速仍高于 2002 年的9.1%。过去五年，中国经济则处于“L”型的“新常态”，GDP 的增速放缓，平均只有6
4、.64%。更差的经济叠加更严重的疫情，其后果可想而知。本文发稿时一季度的数据尚未公布，但专家学者们普遍预计，受疫情影响一季度乃至全年的增速会进一步放缓。但是，多数人认为这种影响是短期的，长期看中国经济有韧性。具体到房地产业来说，疫情的影响有短期和长期之分。短期主要与防控措施导致的延迟效果有关，长期则与经济增长继续下行和内需不足有关。就短期而言。房地产业在过去几个月几乎是半停摆状态，在供给端，国家统计局发布的数据显示，全国房地产开发投资 10115 亿元，同比下降 16.3%。其中，住宅投资 7318 亿元，同比下降 16.O%。中部地区下降尤为明显，为 25.9%。如图 1 所示。房屋施工面积
5、 694241 万平方米，同比增长 2.9%，但新开工面积为 10370 万平方米，同比下降 44.9%。其中，商品住宅新开工面积 7559 万平方米，同比下降 44.4%。房屋竣工面积 9636 万平方米，同比下降 22.9%。其中，商品住宅竣工面积 6761 万平方米，同比下降 24.3%。在需求端，1-2 月份商品房销售面积 8475 万平方米，同比下降 39.9%。其中，住宅销售面积同比下降 39.2%，办公楼销售面积同比下降 48.4%，商业营业用房销售面积同比下降 46.O%。如图 2 所示。可明显看出受一系列防控措施的影响房地产业进入低谷。但是，随着国内疫情得到有效控制，相关数据
6、可能会出现 V 型反转。房地产开发与销售并不是停止，只是停滞，所有事情只是延后了。从长期来看，这对整个房地产业的发展来说其实影响不大，但对于房地产企业来说，特别是中小房企，因开发与销售的停滞会造成资金周转困难。融资性支付、工程款支付、土地出让金缴纳、税费等一系列支出都需要按照合同约定时间履行，但销售回款、租金等收入却难以实现，两方面因素叠加在一起极易导致资金周转困难，进而可能造成资金链崩溃。但这可以通过协商的方式解决，实际上很多省市都推出了以顺延和加大信贷力度为核心的政策，以保障房企的资金链和房地产市场的稳定。再有经济增长继续下行可能会加剧有效需求不足，进而导致房地产业出现一段时间的萧条。内需
7、不足是过去几年讨论中国经济时经常提到的话题，具体到房地产业，它表现为去库存的压力。这种压力很大程度上是因为过去房价的增长速度与居民收入的增长速度不匹配造成的。国家统计局数据显示，2015-2019 年居民人均可支配收入的增速为 8.75%，扣除价格因素为 6.66%，如图 3 所示。2015-2018 年全国住宅商品房平均销售价格（元/平方米）分别为 6473、7203、7614、8544，平均增速为 9.73%。这种增速的不匹配会造成房价与收入的比值隨着时间的推移越来越大。这意味着人们越来越买不起房，需要更多的时间才能积攒足够的购房资金。这就造成了一种内需不足的假象，但实际上是缺乏购买力。换
8、言之，是人们没钱买房，所以房企会有去库存的压力。按照经济学的“有效需求不足”理论来说，商品的总供给价格高于总需求价格时就会造成有效需求不足，而房地产业的现状正是如此。人们的购房需求其实并未得到满足，但因为价格因素使得消费意愿比较低。疫情造成的经济增长继续下行无疑会加剧这种有效需求不足，进一步降低人们的消费能力。假定，停工停产持续一个季度，这期间人们没有收入，完全依靠积蓄或者借贷维持生活。这样，即便疫情过去，人们的消费能力也无疑会下降，这对于房价高企的房地产业来说是不利的。实际上，过去即便房价高企人们依然乐意买房，甚至使用 3 倍以上的杠杆投资房市，这很大程度上是和经济的高增长、城市化及其他原因
9、造成的刚需、房价高增长、收入持续增长、居民缺乏投资渠道等因素有关。在大部分人看来，购房是稳赚不赔且简单易行的，过去的事实证明也是如此。但现在的情况已有所不同，经济增速放缓，受疫情影响今年可能进一步降低，刚需也在减少，取而代之的是投资性购房和改善型购房的增加，房价增速高于居民收入增速也不可能是常态，而住房空置率依然居高不下。这些因素都共同表明供需关系在悄然发生变化，而疫情作为突发事件很可能成为一种催化剂，或者说导火索，使房地产业的发展在此形成一个拐点，出现一段时间的萧条。但是，只要疫情得到有效控制，中国经济也长期向好，那么房地产业所受的影响就如宏观经济一般，短期受影响长期有韧性。但房企在将来一段
10、时间受到的冲击可能会比较大，这有国内的因素，更多是国外的因素，资金链的安全至关重要。2 国外疫情对房地产业的影响分析通过“房地产”“疫情”等关键词检索知网，所得文献大多发表于 2 月份，最晚的是3 月 19 号。在这些文章中，学者们的预期是比较乐观的，普遍认为本次疫情虽然比 SARS严重但影响主要是短期。有学者就谈到：“本次疫情对房地产投资、新开工面积和土地成交的冲击以短期影响为主;商品住宅竣工面积可能会受到一定的负面影响，但对市场潜在供应总量影响不大;购房需求影响较小，以延迟效应为主，区域房地产市场将呈现结构性分化;停工封城等因素可能会对房屋租赁市场造成一定的冲击”。但在欧美经历了“魔幻”的
11、 3 月之后，未来的情况恐怕不容乐观。相比于中国在 4 月初就已进入全面的复工复产期，国外完全是另一番景象，中国的疫情正在结束，欧美则称之为是“大流行病”。据世卫组织公布的数据，截至欧洲中部时间4 月 11 日 10 时，全球病例为 1610909，死亡 99690。其中，美国最为严重，确诊 529951例，死亡 20608 例。欧洲也不乐观，西班牙确诊 161852 例，死亡 16353 例，意大利152271 例，死亡 19468 例，德国 125452 例，死亡 2871 例，法国 93790 例，死亡 13832，英国 78991 例，死亡 9875 例。这些数字每天都在增加，13 日
12、全球病例是 1689487。美国全国已进入“重大灾难状态”，英国自 3 月 23 日开始执行为期三周的“禁足令”，法国更是宣布进入“战争状态”，它是人类历史上首次因为疫病进入战争状态的国家，而法国的“禁足令”也延长至 5 月 11 日。疫情在欧美国家的发展势头远比国内迅猛，负面影响也更大，这可以通过一些数据来说明。金融市场上具有标杆作用的美股在 3 月 9 号后的 10 天内 4 次触发下跌熔断，然而，自 1988 年建立熔断制度以来总共只有 5 次熔断记录，之前仅有的一次是 1997 年 10月 27 日，次贷危机期间都未发生熔断。此种情形是字面意义上的史无前例，也许也是空前绝后的。同时，3
13、 月 9 号美债也触发了熔断，股债双杀，无一幸免。美联储在 3 月 15 号紧急降息到零利率并推出 7000 亿美元的 QE，这样的“组合拳”曾被用于应对次贷危机，但之后的 16 号和 18 号依然发生了熔断。这很可能是因为市场受到了美联储的“惊吓”。一方面是疫情的影响被与次贷危机相提并论，这大大超出了人们的预期。另一方面是担心这已经用尽了所有的手段，次贷危机时也不过如此。欧洲股市的情况与此类似。大宗商品及建材也是全线下跌，如 WTI 原油从 1 月初的 60 美元/桶附近跌至 20 美元/桶附近，最低19.27，一些基本金属，如铝，已经跌破成本价，钢材、水泥的价格也在下跌。人们普遍预计疫情扩
14、散开后会造成需求急速下降。具有避险功能的贵金属中，金价创出 7 年来的新高，但银、铂都在下跌。除了金融市场的动荡，欧美的经济形势也不容乐观。美国劳工部公布的数据显示，3月 15 号之后的三周，初请人数分别为 330.7 万、664.8 万、660.6 万，也就是说这期间有1500 万人失业。该数据已经“爆表”了，它在过去长期维持在 30 万以内，历史上的最高记录是 1982 年 10 月的 69.5 万，次高是次贷危机期间的 66.5 万。失业问题牵一发而动全身，生产、分配、交换、消费都会受影响。面对如此可怕的数据，很多经济学家估计美国经济会陷入危机和衰退。一些研究报告也预计 2020 年美国
15、 GDP是负增长，如中金公司研究部的一份报告就认为，“预计 Ql/Q2/Q3/Q4 实际 GDP 年化环比增速分别为-5.8%/-28%/+l5.3%/14.2%，全年增速-4.0%”。欧洲国家与此类似。如果中国政府不是在疫情初期就实施严格的防控，那国内情况并不会比国外更好，疫情是一视同仁的。总之，国外疫情非常严重，普遍预计是欧美国家可能出现经济衰退。IMF 在 4 月 14 日发布的世界经济展望中更是认为 2020 年全球经济将萎缩 3%。这表面上看与国内的房地产业看无关。但是，一方面疫情可能通过境外输入的方式再次影响国内。另一方面是疫情造成的国外金融市场动荡，以及可能出现的经济衰退，这可能
16、造成一次经济危机并传递到国内，进而影响到房地产业。未来一段时间应该更多的关注后者。换言之，国外疫情的扩散可能对国内造成新一波冲击，就如同 2008 年的次贷危机一般。实际上，在次贷危机爆发的前夜中国经济及房地产业是欣欣向荣，但之后就受到殃及。最直观的表现是房价直线下降，2008 年全国住宅商品房平均銷售价格降幅为 1.8%，2000 年至今这是唯一的负值。表面上看跌幅不大，但当时一些房价高企的地区完全是暴跌。比如深圳，2007 年中的均价曾一度达到 18000 元/平方米，是全国之最。2009 年初跌至 10000 元/平方米，近乎腰斩。2008 年 5 月中海康城国际开盘价只有 4988 元
17、/平方米。对于深圳在 2006、2007 年房价的暴涨及之后的暴跌，以及当时房企、业主面临的困境，很多人都记忆犹新。当时的暴涨与炒房有关，而暴跌是受次贷危机的波及。深圳是改革开放的试验田，极易受到国外危机的影响，被爆炒过的房价自然无法幸免，而 2008、2009年也正是欧美国家出现经济衰退的年份，如美国 2007-2009 年 GDP 实际增长率分别为1.8%、-0.3%、-2.8%。如果将来欧美国家确实出现经济衰退，那可以断言国内房地产业一定会受到波及，而在改革开放程度更高的今天，这种负面影响会更深刻，过去几个月可能只是“深秋”，“严冬”在未来。一个简单逻辑是国外经济衰退则中国难以独善其身，
18、经济下行的压力会更大，持续的时间也会更长，而内需不足的情况会更严重。这无疑会对房地产业造成负面影响，首当其冲的是过去几年快速上涨的房价，有效需求不足进一步加剧，这样的价格是难以维持的，而当产品难以销售，甚至是亏本出售，那生产便会萎缩，整个行业不可避免地陷入萧条、萎靡不振的状态。现在不能确定的只是国外的衰退是否会发生，以及程度有多严重，因而未来需要密切关注国外情势的发展，并作好应对可能存在的新一波冲击的准备。3 对策建议国内的疫情基本上得到了控制，即便是出现境外输入的情况，其影响也不会比一季度更严重。这里谈的对策建议主要是针对前文提到的国内疫情在长期上造成的影响，以及国外疫情可能引起的欧美国家的
19、经济衰退对国内的影响。同时，这主要是针对房企而言。概况的说，降低预期和保障资金链的安全至关重要。首先，对将来的复苏不能盲目乐观。如果只考虑国内疫情这一因素，完全可以期待 V型反转式的复苏，这样的天灾过后理应一切如常。就如同 SARS 时受影响比较严重的北京，其与房地产相关的各项月度数据出现比较大波动，但年度数据是正增长。但考虑到经济形势今时不同往日，且 COVID-19 造成的破坏远比 SARS 严重，那就有必要降低预期。在本文看来，今年的数据能达到或接近去年的水平就已经是非常好的表现。同时，在叠加国外疫情的因素之后，需要进一步降低预期。如果欧美确实出现经济危机，参考坐标就不再是 SARS 了
20、，而是次贷危机，以及 2008 年的深圳。由疫情引发的经济危机虽然在本质上不同于次贷危机，但结果一样，都是经济衰退。前者更可怕，因为天灾没有“商量”的余地，疫病不会自己停止扩散，而产业链是在物理上被阻挡了。欧美的疫情如此严重，其经济、社会的运行已经出现了问题，很难说这种情况还要持续多长时间而最终结果又如何，但经济危机的发生几乎不可避免。甚至可以说危机已经发生，前引美国劳工部的初请数据可以说明问题，如果维持每周增加 300-500 万的失业人数，失业率很快就会超过 20%，堪比“大萧条”。一些专家学者认为这种天灾引起的经济危机在经历短期的衰退后会快速反弹，这样的观点是值得商榷的。一方面是因为存在
21、人口的非正常死亡，这意味着生产者和消费者的实际减少。另一方面是常说的“大病返贫”。比如美国，它并不像我国免费治疗 COVID-19，它只是免檢测费，而治疗、住院等费用中的自费比例并不低。这意味着疫情过去之后消费以及生产的恢复都需要时间，而能否恢复如初也有疑问。总之，对于复苏不能盲目乐观，而要做最坏的打算，按照全球经济在未来 1 到 2 年出现短期的衰退作预案。其次，保障资金链的安全。在上文谈到的预期之下，资金链的安全就显得尤为重要。其实，现状与次贷危机刚开始时非常相似，危险来自国外，在国内发酵需要一段时间。2007 年 8 月次贷危机已经席卷欧美，9 月雷曼兄弟破产，但这期间国内房价是上涨的，直到年底情况才急转直下，2008 年则一蹶不振。这样的时间差一方面会误导人们的认知，误认为影响不大，另一方面也为人们留下了一定的准备时间。虽然国外是否会爆发经济危机还存在一些不确定因素，但房企应该做到有备无患，在密切关注国外事态发展的同时有目的的回笼资金和安排投资，以保障资金链的安全，防止 2008 年深圳房企的悲剧重演。参考文献：1.黄程栋等.关于疫情对房地产市场的影响与对策建议，上海房地.2020.032.http：/finanee.siI