1、无处分权人处分他人财产民事与行政救济方式关键词 合同无效 民事诉讼 行政诉讼作者简介：邢玮，北京市华泰律师事务所大连分所，律师三级，研究方向：合同、行政。中图分类号：D920.4文献标识码：ADOI：10.19387/ki.1009-0592.2020.06.273一、案情简介夫（乙）妇（甲）二人与婚生子三人因动迁取得家庭共同共有房屋一栋，该房屋始终由甲及儿子二人居住，乙常年不在家居住，最近有法院通知甲，房屋所有权人（丁）起诉，案件已经进入执行程序，要求甲交付房屋，因为房屋始终是甲和儿子居住，也没有出卖房屋，甲不同意交付，因此咨询律师寻求解决办法。律师接受委托后，到房产部门调取了案涉房屋的档案
2、材料，发现该房屋已经发生两次产权过户，现产权人为丁，同时发现丁在取得产权之前，甲的丈夫乙提供了伪造的“离婚证”“离婚协议书”及“身份证”，办理了第一次过户手续，将房屋出卖给丙。经过代理律师的多次论证确定了本案的诉讼方案，第一步直接以两次房屋产权过户的基础法律关系房屋买卖合同无效为由向法院提起民事诉讼，然后根据民事判决结果再提起行政诉讼撤销产权登记及抵押登记，诉讼方案确定后，代理人向法院递交了民事起诉材料，在法庭庭审过程中案件的真相浮出水面，原来，乙为了偿还案外人的欠款，在未征得甲同意的情况下，伪造“离婚证”“离婚协议”“身份证”将案涉房屋抵押贷款十五万元，2009 年 10 月乙为取得更多贷款
3、与丙恶意串通，签订虚假房地产买卖合同，使用伪造的“离婚证”“离婚协议书”“身份证”于 2009 年 11 月将该房屋过户到丙名下（丙没有实际支付房屋对价），2009 年 12 月丙以该房屋抵押贷款 30 万（贷款由乙使用），由于乙、丙无法归还到期贷款，2010 年 4 月乙授意丙与丁签订房地产买卖合同，将该房屋以 35 万价格（该房屋经鉴定当时市场价格 45 万）转卖给丁（丁没有实地查看房屋），并约定房屋暂时不予交付，两年内由丙每月向丁支付租金，丁取得房屋产权后将房屋抵押至公积金中心贷款，由于丙欠付应该支付给丁的租金，丁将丙起诉至法院要求丙交付房屋，经法院主持调解，丙同意交付房屋与丁达成调解，
4、丁依据法院调解书向法院申请执行，由此，甲才得知房屋已经被出卖。案件问题的提出：（1）乙、丙之间买卖合同的效力;（2）丙、丁之间买卖合同的效力;（3）房屋登记行政行为与房屋抵押登记行政行为的合法性。二、无处分权合同的构成要件无权处分合同，是指无法律上处分他人财产权利处分他人所有的财产，与相对人订立转让财产的合同。无权处分的构成要件包括：第一，处分权人不具有法律上处分他人财产的权利，处分权是所有权四项权能的核心权能，是所有权人最基本的权利，处分权人必须与所处分的财产具有某种法律上的联系;第二，处分权人实施了处分行为，处分行为必须是使财产权发生了变动，没有发生权利变动的负担行为不属于无权处分;第三，
5、处分权人以自己的名义实施无权处分行为，如果以他人名义实施的处分行为属于代理;无权处分合同主要包括以下情形：出卖、出租他人之物、擅自处分共有物，抵押、赠与、质押他人所有物等，本文案例包括擅自处分共有物（乙与丙之间的处分行为）与出卖他人之物（丙与丁之间的处分行为）两种情形。三、无处分权合同法律规定的历史沿革在 1999 年 3 月 15 日合同法颁布之前，民事立法并未对无权处分行为的效力做出明确规定，我国最开始规范无处分权行为效力的是 1951 年关于解答房屋纠纷及诉讼程序等问题的批复、1979关于贯彻执行民事政策法律的意见、1984关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见，这三部司法解释规定无处分
6、权人处分他人财产的关系无效;1986 年民法通则关于无效民事行为的情形中并没有关于无处分权行为效力的规定;1988 年 1 月 26 日通过的贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）第八十九条规定在共同共有关系存续期间，部分共有人未经其他共有权人同意，私自处分共有财产的，一般认定无效;1999 年 3 月 15 日颁布的合同法第五十一条对无处分权人处分他人财产行为的效力规定为效力待定合同，如果无处分权人订立合同后取得处分权包括取得财产所有权或事后得到权利人追认，该合同仍为有效合同，如果不予追认，无权处分人因其不能履行合同而应承担违约责任。对此有两种理解，一种认为债权合同效力待定。另
7、一种认为，处分物权行为效力待定，由于当时物权法并没有颁布，司法实践对债权行为与物权行为并没有明确的区分。2007 年 10 月 1 日起施行的物权法第十五条规定不动产物权的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。该条规定确立了原因行为和物权变动的区分原则，强调合同等原因行为的效力应受合同法的规范，物权变动则受物权法的约束，原因行为的效力与物权变动要件互相独立;2012 年 7 月 1 日起施行最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条规定当事人一方以出卖人在缔约时无处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持。此条规定是以负担行为与处分行为的区分为前提，此条文中
8、“当事人一方”的表述仅指买卖合同一方，而不包括真正权利人，认定有效仅指负担行为有效，非合同雙方权利人主张无效的，必然主张的是处分行为无效，不应该适用本条，而应该适用合同法第五十一条、一百三十二条之规定，属于效力待定合同，随着我国法律制度的不断发展和健全，无处分权行为效力的规定将更加合理完善。四、本文案例诉讼方式（一）民事诉讼部分本案法院审理后认为，2009 年 10 月 24 日两被告（乙、丙）之间签订的案涉房地产买卖合同，系恶意串通损害他人利益，属于无效合同，房屋所有权仍属于原所有权人（乙），第二被告（丙）明知自己无权处分案涉房屋的情况下，将房屋以不合理的低价转卖第三人（丁），虽然（丁）已经
9、办理了案涉房屋所有权登记，但因其不属于善意第三人，不能取得案涉房产所有权，据此，法院判决确认乙与丙之间的房屋买卖合同无效;丙与丁之间的房屋买卖合同无效;一审判决后丁不服一审判决提起上诉，中级法院经审理后做出维持原判、驳回上诉的终审判决。民事判决生效后，丙、丁之间交付房屋民事调解书的执行法院启动再审程序，撤销民事调解书对丙、丁之间的案件进行再审，判决驳回丁的交付房屋的诉讼请求，至此本案民事诉讼程序结束。（二）行政诉讼部分房屋买卖合同被确认无效的判决生效后，代理律师以房屋登记行政行为证据不足为由，向法院提起撤销房屋产权登记行政行为的行政诉讼，一审法院审理后认为（丁）办理房屋所有权登记后，将房屋设定
10、抵押，抵押权人为公积金管理中心，由于抵押权人的权利登记是以房屋所有权证为基础，只有先行撤销抵押权人享有的他项权利，才能撤销房屋所有权证，公积金管理中心抵押权善意取得，在该抵押权消灭前，他项权利登记不得撤销，（丁）房屋所有权也因此不得撤销，判决驳回原告（甲）的诉讼请求。甲不服一审判决依法提起上诉，二审法院审理认为业已生效的民事判决已经确认作为被诉房屋转移登记行为基础的买卖合同无效，先后对丙、丁做出的房屋转移登记行为的事实基础已不存在，故被诉房屋登记行为主要证据不足，判决撤销一审判决;撤销房屋登记机关对丙作出的房屋转移登记行政行为、撤销房屋登记机关对丁做出的房屋转移登记行政行为。房屋登记行政行为撤
11、销使得案涉房屋恢复了原始所有权的状态，案涉房屋上设立的抵押权使甲无法对房屋行使完全的所有权，代理律师以案涉房屋产权证被撤销，抵押登记行政行为主要证据不足为由，向人民法院提起撤销抵押登记行政行为的行政诉讼，该案庭审过程中公积金中心提交了其起诉丁要求偿还贷款并对案涉房屋具有优先受偿权的胜诉民事判决书，称案涉房屋已经被生效法律文书认定具有优先受偿权，以此来对抗撤销抵押登记行政行为的诉讼请求，一审法院审理后认为，被诉抵押登记行为在职权、适用法律及程序方面基本没有问题，但是主要证据不足。房屋登记办法第四十三条规定了申请抵押权登记应当提交必要材料，本案中，被告在作出抵押登记前，收集了以上材料，但在抵押登记
12、作出后，抵押登记行政行为所依据的房屋所有权证书被人民法院判决撤销。所有权证书一经撤销便自始无效，相当于被诉行政行为的证据中没有房屋所有权证书。所有权证书的撤销，使被诉抵押登记行为主要证据不足，依法应当撤销。被告的相关答辩意见和第三人公积金管理中心述称的相关意见，与法相悖，不予采纳。依照行政诉讼法之规定，判决撤销房产管理中心对案涉房屋做出的抵押登记行为。公积金管理中心不服向中级法院提出上诉，二审法院审理后认为当事人以作为房屋登记行为基础的民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，原审法院对与案涉房屋相关抵押的民事争议未予查清，故原审判
13、决存在事实认定不清，证据不足，裁定撤销一审行政判决，将本案发回一审法院重新审理。案件发回重审后，代理律师针对二审法院发回重审的理由，提交了本案原告是基于抵押登记所依据的丁的房产证已经行政判决撤销的事实提起的行政诉讼，房产证撤销自始无效，房屋抵押登记行政行为因缺少房屋产权证书应该予以撤销，本案原告不是以基础民事法律关系无效或可撤销为由对房屋抵押登记行为提起诉讼，也不主张丁与住房公积金管理中心抵押基础法律关系无效或可撤销，因此本案不适用最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题规定第八条规定的代理意见，此后经过各方面多次的沟通协调，最终丁主动向公积金中心缴纳了所欠贷款，公积金中心向抵押登记机关申请注
14、销抵押登记，甲因为已经实现了诉讼目的，向法院递交了撤訴申请。至此本案从第一次提起民事诉讼至最后一次行政诉讼历时近六年，终于完美结案。五、结语无处分权合同的效力问题，随着法律制度的不断完善和细化已经比较明确，就本案而言，当事人要想追回已经被两次转移产权的房屋，首先要解决基础法律关系即房屋买卖合同的效力问题，在基础法律关系被确认无效后，行政诉讼撤销房屋产权登记以及抵押登记才能顺利实现，值得注意的是撤销抵押登记行政行为的行政诉讼，二审法院以当事人以作为房屋登记行为基础民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议的观点，没有事实及法律依据，因为本次撤销抵押权行政诉讼的原告（甲）是以抵押登记行政行为证据不足为由起诉，抵押登记行政行为因缺少丁的房屋所有权证书（案涉房屋产权两次转移登记的撤销）而违法，抵押登记行政行为主要证据不足，应予撤销，抵押登记撤销后给抵押权人造成的损失，应该依据行政诉讼法的规定予以处理，以保护善意抵押权人的角度，裁量抵押行政行为的合法性没有法律依据。
