1、浅谈房地产企业所得税税收筹划邓慧明关键词：企业所得税房地产筹划一、税收筹划税收筹划是在税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能地取得“节税”的税收利益，其要点在于“三性”：合法性、筹划性和目的性。税收筹划的基本做法是：对纳税人各种经营、投资、理财等活动应纳税的情况进行分析比较，在不受其他条件制约的情况下，选择税收负担较轻的方案。主要的税收筹划方法有：不予征税方法、减免税方法、税率差异方法、分割方法、扣除方法、抵免方法、延期纳税方法、退税方法。二、房地产企业所得税房地产业兼有实体属性与金融属性，为社会的经济发展做出了很大的贡献，特别是在一些地方一段时期的土地财政政策中
2、，甚至左右了当地的经济发展水平。在房地产业的税收中，增值税、土地增值税、企业所得税并列为三大税种，直接决定了企业税负的高低。企业所得税涵盖范围广、时间跨度长、政策繁多、计算复杂，一直是纳税筹划的重点。它以纳税年度为单位，按“年度计算、分期预缴、年终汇算清缴”方式征收。为了规范房地产业的企业所得税相关问题，2009 年 3 月 6 日，国家税务总局印发了房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发200931 号，对收入的税务处理、成本与费用扣除的税务处理、计税成本的核算、特定事项的税务处理分别进行了规定。三、房地产企业所得税税收筹划（一）投资决策阶段从企业开始有意向进行投资时到取得开发项目土地的
3、这一阶段，都属于投资决策阶段。投资开发土地的形式有多种多样，是合作开发还是独立开发，是明股实债还是实际持股，是同股同权还是同股不同权，是采用公司制还是合伙企业的形式，是以土地投资入股还是以货币资金投入，是以合并或分立企业的方式还是新设企业的方式介入，所取得的土地成本是否有足够的正规票据这些都是应该考虑的因素。企业应该分别考虑对各种形式的投资所造成的税收差异，例如：如果是合作开发，则会涉及到是以股利方式进行利润分配还是采用保底收益以债务利息的方式进行支付，是否取得利息票据，并且利率是否合理且能够税前扣除。如果以合伙企业的形式来开发，则不需要缴纳企业所得税，要考虑股东是个人还是法人，并且要考虑股东
4、取得开发项目的利润如何再进行投资。（二）项目开发阶段从企业取得土地进行开发，到销售与交房完毕这一阶段，都属于开发阶段。大家关注的基本上是这一阶段的税收筹划方法，结合实际操作，主要有以下几个可以筹划的方面供大家参考。利用专项资金政策免交企业所得税。有许多房地产企业在拿地时，会与当地政府达成地价返还的协议。如果通过筹划，要求政府不直接对土地差价进行返还，而是采用拨付其他专项资金的方式，将款项拨付到企业，进行专项管理，则会节省一笔可观的税费。例如：政府应返还的某地块差价为 5000 万元，包含土地返还款计算的该地产项目的利润总额为 8000 万元，则节税 1250 万元，如下表：金额单位：万元企业所
5、得税 计税依据 税率 税费 筹划前 8000 0.25 2000 筹划后 3000 0.25 750节税额 1250 利用增加扣除方式实现税负降低。由于房地产业的特殊性，国家基本没有专门针对房地产业的税收优惠政策。但是，可以利用普适性税收优惠政策来增加税前扣除项目。例如：企业安置残疾人员的，在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上，按照支付给残疾职工工资的 100%加计扣除。如果企业安置残疾员工 10 人，按每年每人 10 万元的标准计算，可以加计扣除 100 万元，按税率 25%计算，则可以节税 25 万元。利用改变交房日期的方式改变纳税义务发生时间，取得应纳税款的资金占用收益。（1）在实务
6、中，相当一部分房地产项目的交房日期定在 9 月 30 日到 12 月 30 日，根据相关税收规定，交房后即达到收入确认条件，需要结转收入与成本，达到企业所得税的纳税义务发生时间，意味着下一年的 5 月 31 日前进行汇算清缴时，应包含该项所得。如果企业的实际毛利率大于预征毛利率，筹划将交房时间推迟到下一年的 1 月份，则该项所得即可以推迟一年进行所得税汇算清缴。（2）另外，如果企业的实际毛利率小于预征毛利率，将原本定于上半年交房的时间，提前到前一年的年底，则可以提前一年进行所得税汇算清缴，办理退税手续。（3）例如：某房企的单个项目收入为 80000 万元，营业税金及期间费用为 5000 万元，
7、企业所得税预征毛利率为 20%，实际毛利率为 30%，原定于 2018 年 12 月 30 日交房，筹划后，改为 2019 年 1 月 10 日交房，则节约资金占用费 160 万元（按年利率 8%计算），如下表：金额单位：万元企业所得税 计税依据 税率 稅费 预征 11000 0.25 2750 实际 19000 0.25 4750汇算清缴时需补交 2000 年资金占用成本（8%）2000 0.08 160（四）项目售后阶段项目交房完成，进入售后阶段，主要发生一些后期的维修整改、物业补贴、赔偿款、人工等支出。因金额较小，一般计入发生年度的期间费用，主要是注意取得相应的合规票据。参考文献1全国税务师职业资格考试教材编写组.税务咨询与税务顾问K.涉税服务实务，2019（5）.2杨宇舟.房地产企业所得税纳税筹浅析J.税务筹划，2019（2）.