1、行业下行合景泰富千亿目标流产？谢泽锋因疫情影响，房地产行业正经历一场痛苦的转型。除了开年前两个月销量遭到重挫外，房地产上市公司股价也经历了一波惨烈的下跌。然而在股价普跌后，却有一家公司，股价迅速反弹超 25%，这家公司就是合景泰富集团（01813.HK）。2019 全年完成 850 亿业绩目标，销售金额同比增长 31.47%;营业收入 249.56 亿元，同比大增 233.75%;核心利润 52.1 亿元，同比增长 36.8%;归母净利润 98.1 亿元，同比大增 143%。在很多巨头房企业绩放缓，甚至利润负增长的情况下，合景泰富的业绩令人刮目。在亮眼的财报发布后，公司股价进一步抬升。由孔氏三
2、兄弟创办的合景泰富，如同一匹突然冲刺的黑马，向行业巨头发起挑战。冲刺千亿“只有做稳之后再做大。”合景泰富董事会主席孔健岷是一个坚守“稳健”经营的企业家。他曾经说道：“就像跑 1000 米，我前面 200 米跑慢一些，后面 500 米再冲上去，结果都是一样的，体力消耗却没那么大。”2014-2018 这 5 年，合景泰富销售额以稳字当头，克而瑞的数据显示，其销售额排名5 年来有所徘徊，但仅上升 8 位。其中，2015 年完成目标九成，2016-2018 年也仅仅是踩过目标线。来到 2019 年，在各大房企销售额增速普遍下滑的时候，合景泰富预售额合计 861 亿元，同比增长 31.5%，顺利完成
3、850 亿元目标，近两年的复合增长率为 51%。对于已经稳步发展 25 年的合景泰富来说，或许是时候冲刺一把了。比赛已经来到孔健岷口中的后“500 米”。2020 年，合景泰富迎来成立 25 周年之际，今年公司的销售目标为 1030 亿元，同比增长 20%。尽管增速逐渐放慢，但在当下的环境中，这一目标也令人刮目。要知道，龙湖、雅居乐等龙头房企的销售目标都降至了个位数。受疫情影响，2020 年房企销售承受巨大压力。数据显示，今年前两个月合景泰富合约销售 68.72 亿元，同比下降约 24.9%。克尔瑞数据显示，合景泰富 2019 年一季度销售额为154 亿元，而今年一季度则下降至 130 亿元，
4、下滑幅度为 15.58%。不过，孔健岷对此并不担忧，他在业绩发布会上表示：“我们今年的货值有 1700亿，虽然 1、2 月有影响，相信下半年可以追回来，所以对完成销售目标很有信心。”作为土生土长的广东房企，深耕大湾区，辐射香港，同时拥有可观的旧改项目，成为合景泰富的优势。截至 2019 年底，合景泰富共拥有 156 个项目，分布于内地及香港共 39 个城市。目前合景泰富集团在售的 118 个项目中，有 43%来自长三角区域，30%来自粤港澳大湾区;按城市等级划分，89%来自一、二线城市。目前公司拥有共计权益建筑面积约 1701 万平方米的土地储备，总可售货值约 5100 亿元。覆盖广、佛、深
5、3 市共 26 个项目，预估可售货值约 5850 亿元，其中 2021 年可实现供货 100 亿元。充足和优质的土地储备将足以支持其未来 3-5 年的发展。利润成色房地产行当是一个高负债的生意，利润、现金流、负债构成的财务指标日渐成为投资者关注的重点。2019 年合景泰富股东应占利润达到了 98.05 亿元，同比大增 143%，但扣除非经营性损益后的核心净利润则打了不少的折扣，为 52.14 亿元，但依然同比上涨 36.8%。这其中，投资物业公允值收益约 37.16 亿元，而 2018 年则为 17.14 亿元，同比增长116.8%，这也是合景泰富利润大涨的重要因素之一。合景泰富集团的收入主要
6、来自四个业务分部，即物业开发、物业投资、酒店营运及物业管理。根据财报数据，2019 年合景泰富集团物业开发收入为 227.6 亿元，同比大幅增加275.3%，主要是由于已交付总建筑面积由 2018 年的 40 万平方米增加至 2019 年 177 万平方米。按权益合并收入计算，合景泰富集团 2019 年物业开发收入 365.5 亿元，同比上涨72.5%。可见公司收入大增主要由于交付回款增加。与此同时，2019 年，公司平均销售价格约为 17500 元/平方米，较 2018 年增长 6%。在盈利能力方面，合景泰富集团权益合并核心毛利率及净利润率分别为 31.8%及25.8%。此外，物业投资、酒店
7、营运、物业管理分别实现收入 6.27 亿元、5.53 亿元、10.14亿元。这些收入规模虽然不足比拼物业开发板块，但其增长势头和现金流贡献值得关注。数据显示，合景泰富物业投资收入最近 5 年持续增长，由 2015 年的 1.54 亿元增长至2019 年的 6.27 亿元，增速也在逐渐抬升。合景泰富旗下已开业 8 个商场、8 个写字楼及 17 个酒店，均位于一、二线城市核心地段及新经济区。其中，成熟商场经营利润率达 52%，成熟写字楼经营利润率达 86%，成为公司持续稳定的现金奶牛。偿债能力已经成为衡量房地产企业的基本标尺，至 2019 年底，合景泰富现金及银行账面金额为 567.3 亿元，较
8、2018 年稍有增加。合景泰富集团当前现金短债比为 2.39，短期偿债压力较小。此外，合景泰富集团还通过 ABS、优先票据和公司债等方式在境内外进行多笔融资。综合来看，合景泰富 2019 年平均融資成本为 6.4%，与 2018 年持平，保持在行业低位。截至去年底，合景泰富总债务规模达 855.8 亿元，从债务到期时间来看，以中长期债券为主。其中，1 年内到期债务为 237.3 亿元，占比 27.7%;2-5 年到期债务为 530.6 亿元，占比 62%;5 年后到期债务 87.9 亿元，占比 10.3%。债务结构比例比较合理。综上来看，合景泰富拥有充足的土地储备、富有潜力的项目以及不错的财务指标，但疫情影响的不确定性还在持续，导致开年一季度销售下滑，合景泰富冲刺千亿能否实现，还有待观察。