1、德国民法典的住房租赁规制及借鉴摘要：通过对德国 2019 年 12 月 21 日公布的最新版民法典中住房租赁条款的梳理研究，概况总结出德国民法典在住房租赁立法方面着力保障出租住房持续安全、注重租赁关系长期稳定、防范住房租金水平快速上涨等六个方面的立法经验，以及注重基本居住和“两个”稳定的立法特点，提出应围绕实现全体人民住有所居的目标，建立我国的住房租赁法规制度，并提出在我国民法典编纂中应增加住房租赁方面条款等具体建议，依法保障“租购并举”的住房制度落实。关键词：德国民法;住房租赁;借鉴中图分类号：F293文献标识码：A文章编号：1001-9138-（2020）05-0027-32收稿日期：20
2、20-04-16民法典是人民生活的规则大全。作为规范德国民事活动最基本的法律德国民法典（Bur-gerliches Gesetzbuch，简称：BGB）于 1900 年 1 月 1 日起实施，至今已施行了 120 多年，雖历经两次世界大战，政府更迭，多次修订，但仍保留了立法之初的基本理念和精髓。稳定的法律制度，造就社会生活秩序的稳定，德国民法典成为其社会经济发展的“稳定器”。在租赁活动方面，德国民法典对住房租赁做出了专门的规定，这些规制成为促进德国社会住房租赁市场发展、住房租赁关系稳定的法律基石。住房租赁活动有充分的法律保护，有助于德国居民形成通过租赁解决长期居住问题的消费理念。据柏林住房城市
3、发展和住房部提供资料，目前德国约有 8200 万人口，住房约有4170 万套，其中：产权人白住的 1730 万套，占 43%;私人出租的 1500 万套，占37%;各类组织出租的 830 万套，占 20%。在柏林、慕尼黑等大城市住房租赁率更高。以柏林为例，其居住人口约 360 万，住房约有 190 万套，其中，产权人自住的 30 万套，占 15.8%;出租的 160 万套，占 84.2%。在出租的 160 万套住房中，按照产权来源分，属于住房租赁机构出租的 30 万套，占 l 8.8%，属于住房合作社出租的 20 万套，占 12.5%，其余 110 万套属于私人和教会等其他组织出租的，占 68
4、.7%;按照出租的对象分，属于面向社会出租的 150 万套，占93.8%，属于面向低收人人群出租、租金受限制的 10 万套，占 7%：在面向低收入人群出租的 10 万套出租房中，属于住房租赁机构出租的 3 万套，占 30%;属于住房合作社出租的 0.5 万套，占 5%;其余 6.5 万套属于私人和教会等其他组织出租的，占 65%。1 德国民法典住房租赁内容架构德国联邦司法部网站公布的、最近一次更新时间为 2019 年 12 月 21 日的德国民法典（德文版本）共五编，2385 条（本文所列条款均指该版本）。住房租赁的专门规制在其第二编债务关系法第八章各种债务关系第五节租赁与用益租赁合同中。第五
5、节使用租赁与用益租赁合同由租赁一般原则、住房（居住空间）租赁、其他物的租赁等 5 部分组成。住房租赁部分（第 549 条至第 577a条）内容包括：一般原则、租金、出租人法定质权、合同缔约方变更、租赁关系终止、特别规定共六个方面。2 德国民法典住房租赁条款主要内容2.1 遵循民事活动基本规则住房租赁活动是一种民事活动，其行为首先必须遵循民事活动的基本规则。第241 条和第 242 条对民事活动的基本要求是：债权人基于债的关系，有权向债务人要求给付，但同时也要顾及到其他利益。债务人有义务依诚实和信用，并参照交易习惯，履行给付义务。住房租赁是以租用他人住房为目的一种租赁活动，其行为也需遵守租赁活动
6、的基本规则。第 549 条规定，除第 549 至 577a 条住房租赁专条中另有规定的外，租赁一般规则，即第 535 至 548 条也适用于住房租赁。2.2 保障出租住房持续安全出租人和承租人均有义务保障出租住房持续安全。第一，出租人要保障出租住房持续安全。第 535 条规定，出租人应以符合合同约定的使用条件将租赁的财产（包括住房）移交给承租人使用，并在租赁期间保持符合这种状态。第二，为保障房屋安全赋予出租人即时终止租赁的权力。第 569 条规定，出租住房出现承租人继续使用将会严重危害健康的，属于重大特殊情况，出租人可以即时通知终止住房租赁。第三，承租人需接受出租人对住房的维护。第 555a
7、条规定，承租人必须接受出租人对住房的必需修理或维护措施，如是承租人对住房进行了必须的保护，则出租人需承担费用。第四，承租人有告知存在安全隐患的义务。第 536c 规定，在租赁期内住房发生缺陷，或为住房免受不测危险，承租人应及时向出租人。如承租人未通知出租人的，应当赔偿由此造成的损失。第五，承租人可以主动维护住房安全。第 536a 条规定，如出租人延迟消除缺陷，或者立即消除缺陷以维持或恢复租赁物状态是必需的，承租人可以白行除去缺陷，并请求出租人支付必要的费用。2.3 注重租赁关系长期稳定住房租赁关系基于住房租赁合同，保持住房租赁合同长期性，可以达到实现住房租赁关系稳定的目的。第一，限制出租人擅自
8、解除住房租赁合同的权力。第573 规定，出租人仅在有正当利益时方可终止住房租赁，正当利益主要包括：承租人严重违反住房租赁合同;承租人拖欠租金两个月以上的，但承租人能补交的除外;承租人不履行义务，损坏房屋及设施设备，持续扰乱居住安宁的;出租人需自用或者其直系亲属需使用出租住房的等。第二，终止住房租赁需书面通知承租人并告知其可提出异议的程序和权力。第 568 条规定，出租人必须采取书面通知的形式告知承租人终止租赁，并应及时提清承租人可依据第 574 至574b 条规定提出异议的形式和期限。第 573 条规定，出租人需在终止通知中说明其正当权益理由。第三，终止租赁需提前通知承租人。第 573c 条和
9、第 573d条规定，终止租赁通知法定期问一般为 3 个月，但如果承租人承租住房超过 5年和 8 年的，终止期间分别延长 3 个月。第四，承租人对终止租赁可提出异议。第 574 条规定，终止租赁对承租人及其家庭造成居住影响的，如承租人不能按照合理条件获得合适的替代住房的，承租人可提出终止租赁异议。终止租赁异议，承租人应在租赁关系终止前两个月向出租人书面提出。第五，设定默认租赁延期。第 545 条规定，如果承租人在租赁期届满后继续使用租赁财产，则租约将无限期延长，除非缔约一方在两周内向另一方声明反对。即住房租赁合同到期后，如承租人继续使朋租赁住房，出租人未表示发对的，默认为租赁自动延期。第六，确定
10、法定优先承租。承租人死亡后，其共同的家庭成员有租赁继承权。第 563 条规定，与承租人维持共同家庭的配偶在承租人死亡后继承租赁。这一规定同样适用于民事伴侣。承租人的子女居住在承租人的共同家庭中，如果配偶没有成功，则这些子女在承租人死亡时继承租赁。民事合伙人的继承不受承租人子女的继承的影响。如果配偶或民事伴侣未继承，则与承租人维持共同家庭的其他家庭成员在承租人死亡后继承租赁。第七，法定优先购买权。除出租人将住房出售给其家庭成员的外，出租人出售租赁住房的，承租人拥有优先购买权。第 577 条规定，出租人（出售人，下同）将租赁住房出售给第三人的，承租人有优先购买权。出租人将租赁住房出售给其家庭成员的
11、除外。出租人必须将买卖合同内容通知承租人并告知其优先购买权。承租人行使优先购买权的，也应书面告知出租人。承租人死亡的，其优先购买权转移给依据第 563 条第 1 款或第 2 款规定的优先承租人。第 563a 条规定，如果多于一个人（第 563 条所指的人）是联合承租人，则在一名承租人去世后，与尚存的人继续进行租赁。第八，买卖不破租赁。出租人将租赁住房转让给第三人的，第三人（受让人）承继出租人的权利义务。第 566 条规定，出租人将租赁住房转让给第 i 人的，租赁存续期间出租人的权利义务由第三人（受让人）承继。由于第三人（受让人）不履行出租人义务的造成的损害，由出租人承担赔偿。第九，不鼓励转租。
12、承租人转租租赁住房的，须经出租人同意并对第三人使用产生的过错承担责任。第 540 条规定，未经出租人同意，承租人无权将租赁财产的使用权转让给第三方，特别是将其转租出去。如果出租人同意的，承租人也必须对第三人使用所产生的过错承担责任。2.4 防范住房租金水平快速上涨德国民法典中对住房租金调整的规制有效保障了德国住房租金水平长期保持相对平稳。第一，确定租金调整的机制。住房租金调整分为依约定调整或依法定调整，第 557 条规定，租赁关系存续期问，出租人与承租人可以约定提高租金。出租人与承租人可以约定未来租金按照第 557a 条所规定的分级租金或第557b 条所规定租金一览表调整调整。除此之外，出租人
13、只能依据第 558 条至第560 条的规定，请求提高租金。第二，发布指数租金和租金水平一览表引导租金。第 557b 条规定，指数租金是由联邦统计局根据德国所有家庭生活费用的价格确定。第 558c 条、第 558d 条规定，租金水平一览表是指依公认的科学原则，且得到市镇当局或出租人和承租人代表认可的住房租金。租金水平一览表每隔两年发布一次，该租金水平通常是通过统计当地前 4 年的住房租金水平得出的。以柏林为例，政府每 2 年发布一次住房租金水平一览表，租金水平具体到区域、房型。第三，限制租金上涨的幅度。通常情况下，3 年内租金上涨不得超过 20%。第 558 条规定，住房租金已 15 个月不变的
14、，出租人可以请求将租金提高到当地租金通常水平。当地租金通常水平根据最近 6 年中同类型、状况和位置住房租金水平确定。除因改造和运营费用增加导致的租金上涨外，3 年内住房租金上涨不得超过 20%。特别授权地区，3 年内不得超出 15%，。2020 年1 月，笔者在拜访柏林住房城市发展和住房部时，据该部 Dr.Sandra Obermeyer女士介绍，针对柏林出现住房租金上涨过快的情况，联邦议会拟制定法案规定，以柏林 2019 年 6 月住房租赁为标准，出租人出租同类住房的租金不得高于租金水平一览表中租金的 10%（见图 1）。如高于 10%，承租人可以要求出租人提出超过的理由并可以就此提出诉讼。
15、根据经济犯罪法Wirtschaftsstrafgesetz规定，擅自增加租金的行政违法行为，可处以最高 50，000 欧元的罚款。第 559 条规定，出租人依法对租赁住房进行现代化措施后，可以提高年租金，提高额度不得超过改造成本的 8%。第四，不得为增加租金而终止租赁关系。第 573 条规定，出租人不得以提高租金为目的而终止租赁关系。2.5 支持改善出租住房条件德同民法典中对出租住房改善程序、内容和救济做出了细致的规定。第一，要通知承租人。第 555a 条规定，出租人对住房进行维护的，应及时通知承租人，除非这些措施仅对住房产生微不足道的影响或必须立即执行。第二，鼓励现代化措施改造。第 555h
16、 规定，现代化措施改造包括节约能源方面的改造、保护气候性改造、减少水消耗改造、可增加租赁财产的使用价值改造、改善居住条件等。第三，要书面告知承租人。第 555c 条规定，除产生微不足道的影响导致微不足道的租金增加外，出租人应在现代化措施开始前至少三个月以书面形式向承租人告知具体措施，内容包括：措施的类型和可能的范围、预期开始时间和预期持续时间，预期租金增加的金额及运营成本。第四，承租人书面反馈意见。第 555d 条规定，如承租人认为出租人的改造不符合节能、环保等要求，或者改造造成的租金上涨给其带来困难的，需以书面形式反馈出租人。如承租人未提出反对或困难的，视为接受。第五，需达成改造意愿。第 5
17、55f 条规定，缔约各方可在拟订结构性维护或现代化措施的租赁协议订立后达成协议，特别是在：1.措施的時间和技术执行情况;2.承租人的担保权和支出补偿权;3.未来租金金额。第六，赋予承租人解除租赁合同的权力。承租人不接受现代化措施改造可行驶租赁解除权。第 555e 条规定，承租人收到现代化措施改造通知后，可以在下一个月的下个月特别终止租赁。终止通知最迟必须在现代化公告后的下个月底发出。2.6 侧重对承租人的保护德国民法典涉及住房租赁的众多条款中，均特别强调，对承租人不利的合同条款无效。例如：第 555 条出租人对承租人通过合同形式处以罚金的内容无效;第 557 条依约定或依法律规定提供租金、第
18、558b 对提高租金的同意、第559 条现代化措施后的租金上涨、第 563a 条与尚存承租人的延续、第 569 条非正常终止等若干条款均强调“任何对承租人不利的协议均无效”。2.7 不同类型的住房出租区别对待德国民法典突出对居民通过市场渠道租用的长期性、生活型住房租赁的保护，而对学生宿舍租赁、雇主提供的宿舍租赁、分时居住租赁、休假居住租赁等原因产生的居住租赁，并不完全适应于住房租赁部分的全部规制。第 549 条（3）款强调，对第 556d 至 561 条，第 573、573a，573d（1）条和第 575、575a（1）条以及第 577、577a 条不适用于学生宿舍或青年旅馆的居住区。第576
19、 条对冈雇佣产生的住房租赁做出了特殊的规定。第 481 条、第 48la 条，则对分时居住、休假居住做出单独的规定。3 德国民法典住房租赁启示借鉴通过对德国民法典条文内容的分析梳理，可以看出，其在住房租赁立法理念上有两个特点：一是注重基本居住。民法典是民事基本法，保障民生问题应为其立法的重点。居住问题是民生之本。可以说，德国民法典将住房租赁大体分为两类。一类是通过市场渠道租用的长期性、生活型住房租赁，我们可称之为：日常居住型住房租赁;另一类是基于特殊的主体、目的、关系而发生的住房租赁，我们可称之为：特殊居住型住房租赁。例如：因为就读的需要，学生向学校等组织租赁的学生公寓;基于雇佣关系，职工向雇
20、主租赁的员工宿舍;因度假、旅游等消费需要，消费者向出租人租赁的分时居住、度假居住的住房租赁等。德国民法典，一方面将住房租赁区别于其他财产租赁，设立独立部分、单独的规制规范住房租赁，将安全性列为其规制的重点。另一方面，坚持出租住房并未改变其是用于居住的这一根本属性，将日常居住型住房租赁区别于特殊居住型住房租赁，将持续居住使用性列为其规制的重点，凸显了对日常居住型住房租赁这一民生问题的重视及特别保护。二是注重两个稳定。民法典是行为规范准则，德国民法典其条文虽然主要为合同规制，但其实质为租赁行为之规范，通过行为规范调整，稳定日常居住型住房租赁的“租赁关系”和“租金水平”，即“两稳”。通过“两稳”，保
21、障承租人的居住权得到充分尊重，并据以达到居民愿意通过租赁解决居住问题之目的。为到达“两稳”的目的，特别是“租金水平”的稳定，德国民法典下足了功夫，甚至不惜“破坏条文内容”的稳定，通过法律授权，甚至直接修改条文来争取“租金水平”的稳定。例如，针对近年柏林、慕尼黑等城市租金上涨较快情况，为了稳定租金，德国民法典增加了第 556d 条（2），授权州政府有权依法确定住房市场紧张的地区并采取干预措施;将第 558 条（2）当地租金通常水平根据最近 4 年租金水平测算，修改为最近 6 年租金水平测算。从表面上看，条文修改破坏了规制的“稳定性”，但从理念上看，条文修改来实现“租金稳定”的立法理念。我国正在构
22、建“租购并举的住房制度”、正在编纂民法典、正在起草住房租赁管理条例，通过对德国民法典中住房租赁规制的研究分析，可借鉴其经验，完善我国构建“租购并举”的住房制度，抓住我国民法典和住房租赁管理条例编纂、起草的“窗口期”，做好立法和相关制度建设工作。3.1 围绕“让全体人民住有所居”这一目标建立符合我国国情的住房租赁基本制度构建“租购并举”的住房制度根本目的是实现全体人民住有所居。当前我国住房租购不均衡问题较为突出，通过租赁解决居住的比例在 30%以下，除受传统住房消费观念影响外，住房租赁法规制度缺失也是造成住房租购比例不平衡的最重要的原因。要增强居民选择采取租赁方式解决居住问题的意愿，就必须在法律
23、上保障住房租赁具有行为的安全性、合同的稳定性、使用的长期性。借鉴德国民法典应把“稳定住房租赁关系”作为我国住房租赁规制建设的重点。在主体上，鼓励出租人（包括各类机构、专业住房租赁公司）长期出租住房;重点鼓励扶持发展自持物业型的住房租赁企业;注重对承租人的保护，限制加重承租人负担的行为。在租赁期限上，破除我国现行法律中租赁期限不得超过 20 年的限制，设定默认租赁延期等规制。在行为规范上，设定住房租赁合同法定解除条件、提前告知机制、异议抗辩机制、简易调节机制。在合同效力上，赋予依法备案的住房租赁合同具有对抗效力，通过稳定合同实现稳定租赁关系。3.2 构建我国住房租赁法规体系我国住房租赁法规体系框
24、架尚未形成，在高阶位立法层面尚属空白。在法律层面上，我国调整民事活动的法律中，没有专门规范住房租赁活动的条款，仅在中华人民共和国城市房地产管理法第四章第四节“房屋租赁”中有四条关于房屋租赁的原则性规定，但无针对住房租赁的条款。在行政法规层面上，现也处于空白。在部门规章层面上，虽然在 1995 年，建设部发布了城市房屋租赁管理办法，2011 年住房城乡建设部商品房屋租赁管理办法，但由于受立法层级所限，住房租赁中关于租赁合同、租赁期限、租金等内容均难以做出制度性规定。我国要从国家层面的民事基本法律、行政管理法律、行政法规、部门规章，到地方层面的地方法规、地方部门规章，建立起一整套的住房租赁管理法規
25、体系，为“租购并举”的住房制度保驾护航。3.3 在民法典中增设针对调整住房租赁的条款从全国人大向社会公开征求意见的民法典（征求意见稿）条文内容看，虽规定了承租人的优先购买权、共同承租人的优先承租权等，但目前所涉及的租赁条款也基本是现行合同法内容的迁移，个别限制性条款有可能影响到住房租赁稳定发展。住房租赁的特殊性和重要性在民法典（征求意见稿）并未得到充分体现。住房租赁尤其是日常居住型住房租赁，无论是从租赁的目的、必要性，还是恰当的租金、合理的租赁期限设定上看，不同于一般租赁，其租赁合同也不同与其他租赁合同。正基于此，德国民法典中对住房租赁做出了专门的规定。应借鉴德国民法典，增设住房租赁的规制，将
26、日常居住型住房租赁区别与特殊居住型住房租赁，从合同的形式、租金、租期、备案、解除等做出针对性规定，主要内容可包括：住房租赁合同应采取书面形式;住房租金水平及调整应与社会生活消费水平相匹配;取消租期限制，租期由当事人协商议定;经备案的住房租赁合同具有对抗效力;设定租赁期限内，单方解除住房租赁合同的法定条件和告知时间、程序，给承租人预留充足的搬迁时间等，并可通过设置授权性规定，例如，对住房租赁合同备案的效力授权行政法规规定，与住房租赁行政立法做好衔接。3.4 尽快发布实施住房租赁管理条例我国住房租赁市场秩序不规范、监管制度不完善问题十分突出。2016 年召开的中央经济工作会议就明确提出，要加快住房
27、租赁市场立法。2017 年住房租赁管理条例列入立法工作计划，至今已 3 年仍未出台。应在与我国民法典内容相互衔接的基础上，尽快出台住房租赁管理条例，依法确立住房租赁实名交易、出租住房基本要求、住房租赁合同备案、住房租金价格发布、住房租赁资金监管、住房租赁经纪服务规则、住房租赁执法监管、授权地方政府在特殊时期采取阶段性措施等住房租赁市场监管规制，进一步规范住房租赁行为，稳定住房租赁关系，维护租赁当事人的合法权益，形成住房租赁行为规范、市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分住房租赁制度体系，实现“让全体人民住有所居”的目的。作者简介：赵鑫明，中国房地产业协会房地产产权交易和测量研究分会秘书长、中国房地产估价师与房地产经纪人学会副秘书长。