1、理财 PK 买房，现在到底该选哪个长投学堂最近“深圳”、“房价”反复出现在热搜中，满天飞的是各种未经证实的“千万豪宅被秒光”、“百万喝茶费”、“500 万以下的房子基本卖没了”此类消息刷屏各大社交媒体，甚至还有媒体曝出了“深圳人利用贴息贷款买房”的操作，引发一片哗然。虽然官方直接给出了“否认三连”：没暴涨！没发现！不存在！但是被激发出来的购房热情显然没那么容易“退烧”。很多同学拿着准备理财的资金，望着楼市的“锣鼓喧天”，犹豫了。畢竟，楼市黄金十年的海市蜃楼还在眼前，曾经一本万利的生意仿佛要卷土重来，不参与就等于“被抛弃”的心理，让大家在买房和理财之间徘徊。1.理财和买房，现在到底该怎么选呢？回
2、答这个问题之前，先请大家想一想，未来 5 年，你希望从理财或者买房中获得什么？理财毋庸置疑是希望财富增长，那买房呢？如果是自住刚需，那就一个字：买！但如果把房产作为一类投资品，希望它和理财一样帮你资产增长，那下面两个问题，是你需要考虑的。第一，除了深圳，你的城市真涨价了吗？第二，未来，理财和买房谁的收益更高？2.除了深圳，你的城市真涨价了吗？从今年 3 月开始，深圳楼市的确是国内房地产市场交易回暖最快的城市，来自深圳住建部的数据显示，今年一季度深圳新房价格上涨 1.0%，二手房上涨 2.8%。看数据没感觉？但是和北京、上海、深圳 3 地近 30 天的房价环比数据对比后，可以明显看到，深圳一马当
3、先环比翻红。可是深圳楼市并不是全面开花，从各个区域价格涨幅来看，涨幅明显的楼盘集中在南山、宝安。龙岗、罗湖、盐田等区域反而拐头向下，所以外部鼓吹的深圳房价“暴涨”的确有点夸大其实。另外这次深圳楼市的上涨，除了最近严格审查的“贴息贷款买房”的原因外，更多是因为人口红利造成的。2018 年、2019 年深圳分别新增常住人口 49.83 万和 41.22 万，持续的人口流入，和四大一线城市中相对最为宽松的落户政策，为深圳带来了大量的住房需求。所以落户红利+人口红利是这波深圳楼市“出风头”的根本原因，那你的城市目前具备这些优势吗？我们从 3 月全国重要城市大数据房价中位数中可以明显看到，相比 2 月，
4、一线二线四线城市房价中位数总体下行，三线城市总体小幅上行，全国房价上涨的谣言不攻自破。一线城市房价中位数的平均值为 47368 元/建筑平方米，比上月涨跌-426 元/建筑平方米。二线城市房价中位数的平均值为 17000 元/建筑平方米，比上月涨跌-438 元/建筑平方米。三线城市房价中位数的平均值为 12272 元/建筑平方米，比上月涨跌 96 元/建筑平方米。四线城市房价中位数的平均值为 8005 元/建筑平方米，比上月涨跌-52 元/建筑平方米。既然楼市并没有重归火热，那就要考虑第二个问题：理财 PK 买房，谁的收益更高？那我们就做个小小的实验，各拿 500 万元投资房产和理财，穿越到
5、5 年后，看看收益状况吧。3.未来，理财和买房，谁的收益更高？500 万元投资房产，首先要确定年化收益。那来看一下过去 4 年，一线的北京上海，以及迎头赶上的强二线杭州、郑州的房价表现：上海上涨了 14%，北京 34%，杭州 60%，郑州 43%。取中位数，按照房价每年 8%的上涨，复利计算，500 万元，5 年后的总价值是 707.8万元。拿 500 万进行理财呢？5 年后的收益又如何呢？如果选择创新型银行存款，存续期 5 年，保本收益 4%-5.5%，5 年后总价值 610.2 万-657.2 万元；如果选择今年比较火的低风险中短债基金，年涨幅 7%-9%，5 年后总价值 707.8 万-
6、781 万元；如果可以承担风险，进行指数基金定投，收益回报会更为可观。由此来看，自 2016 年地产行业进入“房住不炒”的主基调后，房产投资的优势已经慢慢消散。另外从投资趋势来看，房地产行业的黄金十年已经成为历史，可经过 4 年休养生息的 A 股，未来 5 年大概率会迎来新的阶段。当然，以上的所有分析都是基于想通过投资，完成财富升级的目的，如果你第一次购房，且只是为了自住，那绝对是早买早享受。至于二次购房想置换的朋友，无非是想得到 3 个方向的升级：城市升级：二三线城市置换一线城市、三四线城市置换一线、强省会城市、非核心都市圈置换核心都市圈，占位未来的城市资源。区域升级：传统老城区置换城市新中心，将成熟溢价的房子，置换成未来房价红利不断释放的房子。空间、体验升级：两房置换成三房四房，出于二胎或父母居住、置换更新的小区、置换居住体验更好的大平层、叠墅。可无论是哪种类型的置换，都逃不过“购房政策如何分析”“贷款、税费如何计算”“先买还是先卖”等一系列的问题。