1、浅议业财融合在中小产业地产企业的价值创造艾丽凤摘 要 中小产业地产是房地产企业的细分领域，是以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象的新型产业形式。随着“万众创新，大众创业”的蓬勃发展，我国出现了形态各异的产业园区、众创空间等创业空间，中小产业地产逐渐发展壮大，成为地方经济的重要组成部分。业财融合是企业财务管理的发展方向，业财融合的财务管理思维在中小产业地产企业有着重要的应用价值。本文对如何在中小产业地产企业进行业财融合进行了深入的探讨，希望能帮助企业提高市场竞争力，为企业创造更多价值。关键词 业财融合 产业地产企业 价值创造中小产业地产开发企业数量不多、经济总量小，常常不受
2、重视。在中小产业地产企业中，财务管理也是一件非常辛苦的差事。财务工作常常被认为是“没有价值的工作”，经营者常常抱怨财务工作无法满足经营的需要;而财务工作者常常抱怨经营者没有财务思维，风险意识淡薄。现阶段，我国大部分企业的信息化水平较低，信息化建设水平较差，信息化硬件设备不完善，在信息化水平不高的情况下，财务人员需要将精力和大部分时间都用在核算与记账等工作上，无法真正融入业财融合工作之中，增加了工作的难度，不利于工作的开展实施，不利于财务人员业务能力的提升。一、业财融合进行价值创造的方式（一）反映价值财务会计核算是数据分析的基础，通过财务报表的呈现，让经营者定期掌握经营情况，客观反映经营成果和现
3、金流量，以证实或纠正相关决策人的原有期望，从而客观公允地反映经营活动。（二）保护价值管理会计是财务会计的延伸，通过管理会计的全面地系统地分析，证实或纠正参与者的行为，从而对经营活动产生的价值予以保护。（三）创造价值通过业财融合的价值引领，充分激发经营活力，从而为组织创造价值。二、业财融合在中小产业地产企业中发挥的作用随着中国经济发展进入新常态，增长速度放缓，在中小产业地产企业里，微利也成为新常态，也需要精细化管理，也需要降本增效。作为一名资深财务工作者，笔者认为财务也需要进行供给侧改革，财务要提供支持业务发展的综合性解决方案。一方面，大数据、智能制造、移动通讯、云计算、物联网、区块链等新技术的
4、出现与发展，让业财融合有了信息化的基础;另一方面，财政部相继制定并发布管理会计基础指引和管理会计应用指引，也为企业开展业财融合工作提供了理论化基础。因此，业财融合是中小产业地产企业管理的发展方向，积极推动业财融合在产业地产中的应用，显得非常必要，也很迫切。（一）工作重点转移，加强企业战略管理传统型财务工作重点是以账为核心的财务核算;业财融合型财务工作重点，除了财务核算，还融入了以税为核心的税务会计，以钱为核心的金融会计，以控为核心的管理会计，以价值为核心的财务战略。中小产业地产开发具有重资本、重政策、重区域的“三重”特点，企业战略决策常常伴随着复杂的不确定性因素，让决策变得艰难。现代企业战略要
5、求具有“全局性”、“长远性”等特征，因此，财务需要不断地强化财务战略理念，帮助经营者加强企业战略管理。（二）让经营活动更加可控中小产业地产开发经营活动包括销售活动的筹划、投资项目谋划、预算开支的计划、项目的建设规划、工程项目的组织实施、项目公司的治理、开发项目及项目公司的管理等。项目的开发经营侧重指动态性谋划发展的内涵，而管理侧重指企业维持正常合理地运转。真实、准确、完整的财务数据，能够为经营提供决策参考，让经营活动变得可控，使经营成果更符合股东价值目标。中小产业地产开发企业为了在未来获得收益或资金增值，需要在项目初期投放足够数额的资金，财务通过投资估算、成本预算、财务决算等方式，从不同的开发
6、经营阶段，及时提供数据支撑，從而确保实现预期的投资收益。（三）调动员工积极性，实现集体利益与个人利益的共赢中小产业地产开发企业的管理者，通过实施计划、组织、领导、协调、控制等职能来协调员工的活动，财务数据能够为管理活动提供量化依据，让绩效目标变得具体，使管理过程有据可依，从而使员工同经营者共同努力，实现集体利益与个人利益的共赢。（四）完善公司治理中小产业地产公司治理是一种由共同的目标支持的活动，公司治理是一个过程，治理的建立不以支配为基础，而以调和为基础。公司治理过程是各项经营决策落实到位的过程。财务与业务通过执行公司治理决策和方案，紧紧围绕公司的发展战略目标，携手合作，共荣共生。三、业财融合
7、在中小产业地产企业中的应用通过多年的实践，笔者深切地感受到中小产业地产财务工作者需要扩大对财务认知的内涵，由传统的小财务向“大财务”转型，融入“大业务”的过程，从反映业务到控制业务，从支持业务到引领业务，从而在产业地产开发经营管理的各个阶段，帮助企业实现价值创造。（一）反映业务财务工作者通过认真记录各项收入、准确计量各类成本、精细核算各种费用、及时报送各项报告，做好财务反映业务的基础性工作。如在实践工作中，产业地产的财务工作者要真实记录收入成本费用开支情况，保持数据的完整性和连贯性。月末要及时对账，做到账账相符、账实相符。（二）控制业务财务工作者通过合理控制预算资源、全程控制融资风险、事后进行
8、监控评价，从事前、事中、事后全流程监督落实控制措施。如在实践工作中，产业地产的财务工作者要主动变革，推动集中采购业务，参与审核采购业务合同，要求业务部门提供三方比价资料，对采购业务实施内部控制措施，防止招采舞弊行为，减少跑冒滴漏，从而实现成本控制。要认真做好建筑服务发票备注栏的检查，防止出现不合规票据，造成税收的损失。要认真审核合同，坚持按合同付款节点实施支付，防止出现工程进度与付款进度不匹配的情况。（三）支持业务财务工作者要充分发挥资源优势，为业务提供资源支持;要主动发挥分析优势，为业务提供数据支持;要积极发挥专业优势，为业务提供决策支持。如在实践工作中，产业地产的财务工作者要制订采购制度和
9、成本管理制度，充分动员和组织企业全体员工，在保证开发产品质量的前提下，尽量降低成本。（四）引领业务财务工作者要通过预测预算方式，事前筹谋规划，深入研究政策，充分运用政策为企业降本增效。如在实践工作中，产业地产的财务工作者要加强学习研究，努力争取财政补贴资金;要充分运用减税降费等政策，避免不必要的税收开支;要牢牢记住“财税无处不在”的税收规划理念，在投资决策阶段、拆迁阶段、拿地阶段、报建阶段、建设阶段、销售阶段、清算阶段等各个重点节点，渗透到业务的前端和末端进行税收的规划管理。要不断创新融资方式，努力开拓融资渠道，熱情接待金融机构，适当运用金融杠杆，为业务发展提供金融赋能。四、业财融合为中小产业
10、地产企业增收赋能实现中小产业地产企业的可持续盈利能力的五大经营动作包括：增收入、降成本、调结构、提效率和控风险。笔者所在地区是西部省会城市，和经营团队一起，紧紧抓住城镇化建设的契机，运用波特的竞争战略决策，从住宅的红海市场当中，迅速切割出产业地产这一片蓝海市场，从 5 万方的单一项目开始，用不到 6 年的时间，做到如今将近 150 多万方多项目滚动开发的产业地产集团。（一）产品差异化很多城中村被纳入“棚改”或“旧改”，临街商铺要么被拆迁，要么需要转型升级，原来散落在城区的各类批发经营户需要寻求到新的经营场所，城市开发商开发了大量的住宅和商铺产品，市场已经接近饱和。经过周密的市场调研，洞察到客户
11、需求，开发出“电商仓储物流配送”类产品，提供给有需求的客户，使该类产品在短短 3 天内被抢购一空，创造了业界佳绩，奠定了企业在电商仓储物流配送细分市场的市场地位。（二）综合低成本笔者和经营团队一起，从投资估算开始，商讨降低成本的实施步骤，建立成本控制目标;通过协议招标方式降低招采成本;通过总价包干方式降低成本变动范围;通过与多家金融机构共同合作按揭的方式，提高资金周转率，降低财务成本;通过圈层营销的方式，降低销售成本;通过低容积率的方式，迅速完成销售去库存化。从各个方面控制成本，使综合成本比竞品降低 10%，净利率提高 5%。（三）经营聚焦6 年以来，笔者和经营团队一起，坚持“只做最专业的产业
12、地产开发运营商”，累计实现产业地产开发方量年复合增长 20%以上。在后续的经营中，聚焦园区开发经营领域，通过产业链的延伸，以老带新方式拓展新客户。同时，不断调整产品户型，提高客户的实得面积，通过产品差异化的微创新，提高老客户的复购率。五、结语业财融合是化解经营难题的良方。财务是反映业务的，业务是财务的基础，业务与财务要相互支持。财务不仅是要控制业务风险，更要帮助业务破解难题，达成业绩;财务不仅是要反映企业价值，更要引领业务发展，帮助业务实现创造价值。在中小产业地产领域，财务需要运用全周期深度参与全流程管理控制的方式，由事后控制转为事前控制，宁要有风险的利润，不要无风险的亏损。业财融合的价值创造
13、过程离不开财务的全面支持与协作。作为中小产业地产财务领导者，需要认清客观现实，密切联系群众，努力推动信息化建设，尽可能建立起事前算赢、事中控赢、事后双赢的预算管理体系，在数据方面，进行精细核算、全面预测预算、准确决策分析、提供管理报告;在资金方面：多方寻找资金、合理配置资金、提高资金效率、严控资金风险;在控制方面，确立目标管控、加强成本管控、严格风险管控、全面业绩评价;在政策方面，深度研究政策、充分利用政策、适当利用杠杆、合理财务规划。财务领导者是业财融合的推动者，其本身的价值就在于发挥专业优势，为服务单位建立一套以控制为基础，以创造价值为核心的创新型组织，帮助团队实现自我价值的良好需求，帮助企业实现健康发展的美好愿景。（作者单位为贵阳中安科技集团有限公司）参考文献1 施德扬.业财融合在房地产企业中的应用现状与应对措施研究J.纳税，2019，13（32）：135-136.2 胡玉明.管理会计基本指引解读J.新会计，2018（03）：6-13.3 梁金贵.业财融合在企业中的应用现状与应对措施研究J.财经界，2019（02）：58.