1、新形势下房产建设项目成本管理问题及应对措施研究王志摘要：在当前新旧动能转换的大背景下，我国房产市场已不再支持过度扩张的发展模式，行业竞争日益激烈，导致房产建设项目各个环节的成本管理和控制也愈发重要。房产建设项目成本管理是集经济、技术、管理为一体的综合性工作，具有综合性高、系统性强等特点，其关键在于对项目建设每个阶段的造价进行严格的管理和控制。本文重点分析了当前房产建设项目全过程成本管理的现状，并针对其中存在的问题提出了一些应对措施。Abstract：Under the current background of new and old kinetic energyconversion，Chin
2、as real estate market no longer supports thedevelopment model of excessive expansion.Increasing competition inthe industry has led to cost management and control in all aspects ofreal estate construction projects becoming increasingly important.The cost management of real estate construction project
3、s is acomprehensive work that integrates economy，technology andmanagement.It has the characteristics of high comprehensiveness andstrong systematization.The key is to strictly manage and control thecost of each phase of project construction.This article analyzes thecurrent status of cost management
4、of the current real estateconstruction project，and proposes some countermeasures against theproblems.關键词：房产建设项目;成本管理;应对措施0引言在当前我国加快新旧动能转换、推动创新发展的大形势下，房地产行业发展面临新的挑战。顺应新趋势，把握新机遇，日益激烈的行业竞争，导致房产建设项目各个环节的成本管理和控制也愈发重要。房产建设项目成本是指在建设工程项目施工过程中所发生的全部生产费用的总和，包括决策成本、招标费用、勘察测绘费用、设计成本、施工成本等。房产建设项目成本管理是针对房产项目工程质量、
5、施工进度、安全及环保等要求所采取的各种管理措施等，其目的是为了降低成本费用，完成规划目标，实现既定利润1。房产建设项目成本管理工作贯穿于项目建设全过程，是保证房产建设项目顺利进行的重要环节，要求管理、财务、生产、建设等各方综合协调、互相配合，还需要审核、纪检等部门在项目建设全过程中对成本管理工作开展审查和监督。1房产建设项目成本管理概述1.1 房产建设项目成本管理的概念房产建设项目成本管理是指在房产项目建设过程中，项目实施单位采取各项措施控制建设成本，对实际建设过程中各项费用进行追踪，确保其与计划成本一致，通过采取技术、经济、管理、组织等措施弥补实际成本和计划成本之间的偏差2。房产建设项目成本
6、管理应当有据可依、循序渐进，并根据项目建设进程中出现的各种问题及时做出调整、保证各项措施落实到位。最初成本控制仅是建设单位在项目竣工后被进行成本核算，后来逐渐发展到在项目实施过程中即进行控制，最终发展为在决策阶段就开始进行成本控制的全过程管理。当前房产行业及建设单位对房产建设项目成本的管理已较为完善，涉及建设项目全过程，管理的主动性也较高。1.2 房产建设项目成本管理的现状房产建设项目成本管理一般包括计划、实施、控制、核算、分析、报告编制等过程3。但目前在整个项目建设期间，针对成本管理工作仍然存在一些困难及问题。一是权责义务分配不清，导致建设项目成本管理过程中存在跨部门干预现象，主要体现在前期
7、规划不科学、实施措施不合理、薪酬制度不完善等方面，不仅影响项目建设进度，也影响各岗位职工的工作积极性。二是建设单位及员工专业素质有所欠缺，部分中小企业缺乏开展大型房产项目施工的资质和实力，某些工作人员缺少基础理论和专业知识储备，项目管理团队多以技术工作人员为主，缺乏具备管理经验及成本控制能力的专业人士。三是部门间的沟通与协调存在困难，即使各部门之间已有明确分工和职责划分，但实际工作中仍然存在为了实现各自目标枉顾他人利益的情况，导致各方信息互通及资源协调等出现问题。2影响房产建设项目成本管理的因素首先，要完善建设项目成本管理各项相关制度。房产建设项目涉及内容繁多，必须建立科学合理的规章制度，在对
8、各部门分配任务时，做到权、责、利的平衡，同时制定有效的绩效考核制度，以调动各部门职工的工作积极性、主动性。其次，要完善建设项目合同管理。房产建设项目合同管理包括工程施工设备使用、施工质量达标、图纸变更、工程风险、仲裁和纠纷、合同变更、工程交付、数据资料管理等，缺乏相应管理则无法有效控制建设工程的质量，无法保证项目施工安全及施工进度。第三，需控制建设项目材料费用支出。材料费用支出是房产建设项目成本中最主要部分之一，通常在其他的成本超出预算的情况下，在一定程度上可以通过材料的替代压缩材料成本;另外由于当前市场不稳定，材料价格变动幅度也较大，为避免施工单位在结算过程中虚报材料采购价格，或者偷工减料，
9、房产项目建设单位务必要在材料种类、品牌等各方面严格把关，有效控制建设项目材料费用成本。第四，要把控建设项目管理技术核心。当前房产建设项目管理技术核心内容包括工程建设技术、成本控制技术等，技术条件滞后会导致建设项目施工成本增加、资金回收周期变长等问题，因此在实际建设项目成本管理过程中，技术人员利用有效信息，对建设项目成本加以干预，确保实现建设项目成本管理整体目标。3房产建设项目成本管理内容及原则3.1 房产建设项目成本管理的主要内容房产建设项目成本管理的内容主要包括三个方面，一是监督房产建设项目实施方案执行情况，二是控制房产建设项目实际成本费用，三是编制房产建设项目成本补充计划4。监督实施方案执
10、行情况有助于掌握成本实时信息变化，及时发现偏差并予以干预，确保成本目标可控;控制实际成本费用，是为了在建设项目实施计划发生变动时，及时按照既定规则或程序采取措施，避免支出超出原定预算;编制成本补充计划是在实际成本与目标成本发生大的偏差时，重新制定成本计划，科学合理的推进项目建设工作。3.2 房产建设项目成本管理的原则房产建设项目成本管理是一项综合性、系统性较强的工作，因此在针对项目建设成本开展管理工作时应当遵循以下原则：一是管理全面性，即必须在房产项目建设全过程中对成本相关的所有要素进行管理，对与项目有关的各单位、各部门及所有工作人员涉及的所有费用进行核算，对各项相关影响因素进行全面的考虑，并
11、采取有效管控措施。二是成本最低化，实现房产建设项目成本最低化是成本管理最重要的目的，必须积极创造条件、提高管理水平、降低项目成本，在前期规划时即制定好对应补救措施，对所有可能出现的困难及问题做到防患于未然。三是动态化管理，即根据房产建设项目的实际实施情况和施工进度等，对相应成本管理细节随时进行调控，并及时反馈管理成效。四是责权利结合，在对房产建设项目成本进行管理的过程中，各级各部门工作人员承担着管理责任的同时，也被赋予了相应的权力，因此必须定期开展检查与考核，并予以相应奖励或惩罚。五是反应及时性，房产建设项目成本管理工作应及时掌握成本变化并迅速做出相应反应，避免因为信息滞后影响对成本的有效管控
12、。4房产建设项目成本管理应对措施4.1 房产建设项目启动前的成本管理一是编制房产建设项目建议书和房产建设项目可行性研究报告，对房产建设项目施工方案等有关资料进行详细核验，对施工现场开展详细勘查，根据实际情况调整施工方案;二是加强对招标文件的编制管理，明确招标文件的详细条款，避免出现歧义和纰漏;三是综合考虑各方面条件及影响因素，针对房产建设项目投资规模、施工单位技术水平、项目可实现的经济效益分析等各个方面进行综合的、科学的评价，选择最优合作单位;四是制定完善的房产建设项目预算方案，为顺利完成预期收益打好基础。4.2 房产建设项目实施过程中的成本管理一是强化房产建设项目施工控制，确保建设工程费用控
13、制在项目预算范围内;二是强化对房产建设项目施工现场的秩序管控，及时控制建设工程成本变化，避免额外费用发生;三是将经济与技术管理相结合，采用科学合理的方法和技术，结合房产建设项目全过程的高效管理，控制房产建设项目成本支出;四是建立规范化的管理和考核制度，配置专业人员，完善房产建设项目安全和质量管理，确保建设项目按计划顺利进行。4.3 房产建设项目完成后的成本管理一是房产建设项目施工完毕后对项目原定规划与实际支出进行对比与校正，确保结算顺利进行;二是以合同为依据对房产建设项目施工费用所有信息进行整合，尤其对项目施工中出现的设计变严加审查，严格控制工程预算外费用;三是以实际房产建设项目工程成本作为核
14、算的准则，解析成本的主要构成，为今后进一步制定成本管控目标、寻找减少成本的合理路径做好基础。此外，房产项目建设过程中还应当优化绩效考核機制。一是优化成本考核机制，严格把握物料、人工、设备等成本;二是及时核查成本管理工作中的具体流程，利用房产建设项目成本管理的绩效考核与评价机制，对各级各部门职工予以褒奖或处罚，激励员工工作积极性。5结束语总之，在当前激烈的市场竞争中，加强成本管理是保证房产建设项目顺利完成的重要环节。房产建设项目成本管理既是房地产企业管理工作发展的大趋势，更是房地产行业健康有序发展的长远之计。房产建设项目成本管理要从决策、设计以及施工加大工作力度，优化各种相关资源的配置，在把握当前社会发展大形势的前提，对管理方法及管理理念不断创新，推动实现成本最小化、价值最大化的最终目标。参考文献：1汪斌.市政工程项目全过程成本管理研究J.中国房地产业，2015（12）.2张潇文.在建工程项目成本管理研究J.现代经济信息，2010（18）：31-32.3董斌艺.房地产建设项目成本管理存在的问题及控制措施探析J.中国集体经济，2017（6）：38-39.4朱春旭.新时期下企业项目成本管理的要点分析J.现代企业文化，2018（36）.