1、浅析房地产企业税收风险及管控策略张洪摘要：随着我国经济的发展，房地产企业也在不断发展，竞争日趋激烈，同时面临的问题也在日益增加，税收风险随之产生。本文首先阐述了企业税收风险的定义，其次分析了房地产企业所面临的税收风险，最后提出相应的管控策略，保证房地产企业健康稳定发展。关键词：房地产;企业;税收;风险;策略一、前言所谓的企业税收风险，指的是纳税人对于税收法规的理解不到位或者没有采取相关的税收风险规避措施，进而导致相应的失败，并且需要付出相应的代价的一种风险。企业税收相关的风险原因有很多，比如相关内部管理不健全，纳税人的综合素质比较低以及缺乏税收筹划管理概念等。二、房地产公司的相关税收风险随着房
2、地产企业不断发展壮大，相关税收风险也愈加明显，只有了解如何应对这些税收风险，才能提高其整体的相关竞争力。（一）房地产企业的相关内部管理不健全房地产企业是暴力行业，其行业为实现经济效益的增長，一方面从土地容积率和用途上入手，这样就使实际信息与用户获得的信息出现较大差异;另一方面，房地产企业财务会计制度不够健全，这样使财务工作无法正常开展，从而产生了税务风险。面对此状，房地产企业不能准确核算土地增值税、企业所得税，由于对利润的考虑，就会导致躲避土地增值税及企业所得税。部分企业管理者甚至认为，税收和清算是财务部门的事情，但是如果仅仅依靠财务部，就难以让公司其他部门配合，难以完成对土地增值税清算和所得
3、税汇算的工作。虽然大多数房地产企业已经开始建立起税收风险内控管理约束机制，但还存在税控与经营脱节，大部分都以经营为主，许多制度规定无法正常执行。（二）房地产企业纳税人的综合素质比较低在房地产企业当中，纳税人经常会接触到税收法规。由于总体的质量比较低劣，他们无法及时以及全面地了解有关的税收法律法规。有时，由于纳税人对相关的税法不能够正确的理解，这将会给公司带来非常大的税收风险。尽管房地产企业并没有进行非法经营，但是由于纳税人的自身素质比较低，经常会发生一些逃税或者漏税的相关行为。因此，房地产企业如果想要防范相应的税收风险，就需要不断的提高纳税人员的整体相关素质3。（三）房地产企业缺乏税收筹划意识
4、在实际工作中就发现一些房地产企业，尤其是中小规模房地产企业，无法正确理解税收筹划，把偷税当作税收筹划的目标。税收筹划对房地产企业来说是重要的税收指导依据，房地产企业在土地转让、开发经营、销售房产各个环节都会涉及。因此，房地产企业负责人在这些业务发生前的税收筹划相当重要。但是目前很多房地产企业还比较被动，税收筹划意识非常薄弱，无法合理控制税负。还有一些企业管理者税收思路错误，不按时预缴土地增值税及企业所得税等，认为土地增值税可以等清算再缴，预售的楼盘可以等出售再缴企业所得税，认为这样延迟缴税有利于企业，殊不知这样有税收风险，极有可能需要缴纳税收滞纳金。（四）税务政策研究不足，执行不到位税务政策研
5、究不足，房地产企业涉及多种税收，政策经常修订，前一个政策还未理解透彻，新政策又立马公布，另财务人员无力应付，有些政策尚有税收争议税务机关尚缺乏统一认识，对企业就更难适从了。比如，近些年来国家税务总局就公布了多项关于营改增后不动产销售税收缴交问题的政策。财税201636 号具体规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照 3%的预征率在不动产所在地预征税款后，向机构所在地主管税务机关进项纳税申报。”国家税务总局公告201618 号规定“一般纳税人应在取得预收款的
6、次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。”对于这两个政策，缴交机构就存在争议，许多房地产企业并没有及时的关注其行业增值税政策，没有及时与税务局沟通协商，导致后期给企业带来税收风险。另外，预缴季度企业所得税时，国家有规定可以扣除那些符合条件的以前年度未弥补亏损额。但由于规定的内容不够充分，许多公司对相应的法律法规了解得不是很透彻，因此大多数公司都没有扣除以前年度亏损，这样企业就多缴了相应的企业所得税。（五）广泛的商业活动增加了相应的税收风险随着相关企业的不断发展以及壮大，税收风险始终贯穿于相应的生产，加工以及销售的全过程当中。现代企业正在进行相应的跨行业发展，有很多都形成了相关的集团公司，因此公司
7、的业务活动就变得比较多样化。正是由于企业在朝着多元化的路线发展，企业在相应的经营活动中就涉及到了税收的方方面面，比如相关的增值税，相关的企业所得税，企业重组以及关联交易税等，这些无疑就增加了企业的相关税收风险4。三、相应的对策近些年来，房地产企业一直都在迅速的发展。房地产业是中国地方政府最主要的收入来源之一。但由于房地产企业存在很多的问题，比如税收风险，因此，只有不断提高房地产企业应对税收风险的能力，才可以保障其处于一种比较稳定，健康的发展状态当中。（一）建立健全税收风险的内控管理房地产企业应建立健全组织架构建设，提升企业在生产经营活动中的执行效率，降低企业风险，增强企业抗风险能力。就税收风险
8、而言，应加强各部门对合同的签订、履约等行为与税务的统筹管理，杜绝在签订合同过程中给企业带来的相应的税务风险。在内控制度中应明确业财融合，财务与业务部门要及时核对本期业务，以财务角度分析相关活动是否存在税收风险。（二）提高领导者以及纳税人的整体素质因为房地产企业通常会存在比较多的业务，并且交易过程也非常复杂。因此，预防以及控制税收风险是非常必要的。在房地产企业当中，除税务会计之外，企业领导很多时候为了避免税收风险，必须要具备较高的综合素质，必须要充分掌握相关的法律法规，只有这样，才可以更好的规避相应的税收风险，否则一切都是假空谈。房地产税务会计应持续学习有关的法律法规以及具体的新知识，以便于他们更好地规避税收风险5。